זו התמורה שתקבלו בפינוי בינוי בראשון לציון

המלחמה בעזה הדגישה את חשיבותו של הממ"ד כאמצעי הטוב ביותר לשמירה על הביטחון  האישי של תושבי ישראל בביתם. הדרך הנכונה ביותר להוסיף ממ"ד  למאות אלפי הדירות הישנות שאין בהם כיום ממ"דים היא באמצעות פרויקטים של פינוי בינוי. וגורמים בשוק הנדל"ן מעריכים היום שהמלחמה תגרום לבעלי דירות להאיץ תהליכים של התחדשות עירונית. שמאי מקרקעין שמוליק כהן מנכ"ל ובעלים משותף בSK שמאות המשמש בין השאר כשמאי דיירים בפרויקטי פינוי בינוי מציין כי היום יותר מתמיד התחדשות עירונית היא צו השעה  בניגוד לתוספת ממ"ד לדירה קיימת הממומנת מכיסו של האזרח ויכולה להגיע לכ- 200,000 ₪ , פרויקטים של פינוי בינוי מאפשרים לבעלי הדירות הישנות לקבל  דירה חדשה ומודרנית עם ממ"ד ללא תוספת תשלום ותוך מתן פתרון תכנוני נכון יותר למתחם כולו ובנוסף לקבל תמורות נוספות שיעלו את ערך הדירה החדשה.

מלבד הממ"ד, התמריץ העיקרי  לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי הוא תוספת המטרים  שיקבל כל בעל דירה מעבר לשטח הדירה שבבעלותו כיום טרום הפרויקט. הדיירים כמובן תמיד ישאפו לתוספת מקסימלית אולם לא תמיד היזמים יוכלו לספק את דרישות  בעלי הדירות מפאת חוסר כדאיות כלכלית ולכן תוספת המטרים מהווה כר בלתי נדלה לסכסוכים בין דיירים ליזמים, בין דיירים לרשויות המקומיות ובין דיירים ובין עצמם. תוסיפו על כך שבשלב המו"מ המסחרי התב"ע למתחם לא רק שרחוקה מאישור אלא כלל לא הבשילה וקיבלנו סיטואציה בה חוסר הודאות שולט וכל צד "מתבצר" בעמדתו.

בדיקה שמאית שביצע שמאי המקרקעין שמוליק כהן מנכ"ל ובעלים משותף בחברת SK שמאות המתמחה בליווי דיירים בהליכי התחדשות עירונית, חושפת את התמורות הראויות שיזמים יכולים להציע כיום לבעלי הדירות במתחמים המיועדים לפינוי בינוי בערים השונות תוך התייחסות למספר פרמטרים חשובים – שמירת רווחיות ליזם, רווחיות שתאפשר לו לקבל ליווי בנקאי לפרויקט (כיום מקובל לשאוף לרווחיות של 17% לפחות ), זכויות הבנייה שהוא צפוי בהתאם למכפיל ( היחס בין מספר הדירות החדשות בפרויקט פינוי בינוי למספר הדירות הישנות שנהרסות)המקובל באותה עיר ( ככל שעלות הקרקע יקרה יותר המכפיל נמוך יותר )  עלות ההקמה למ"ר הצפויה בכל העיר, השווי למ"ר שאמור להתקבל בכל עיר , מדיניות הרשות המקומית ופרמטרים נוספים.

הבדיקה נערכה על בסיס ניתוח שמאי/כלכלי של מתחמים אותם המשרד מלווה כשמאי הדיירים וביצוע בדיקות היתכנות לפרויקטים מייצגים בערים השונות.

מהבדיקה עולה כי בערים גבעתיים ופתח תקווה יכולים הדיירים לקבל תוספת של 25 מ"ר לדירה הקיימת תוך שמירת הרווחיות הראויה ליזמים, בחולון וברמת גן ניתן לקבל תוספת של 20 מ"ר, בראשון לציון העירייה מגבילה את התוספת ל –12 מטר אבל בעלי הדירות במו"מ מול יזמים יכולים לקבל הטבות בשווי של 150,000 ש"ח לדירה.

גם בחדרה ניתן לקבל תוספת של 12 מ"ר ( בעיקר בשל העובדה שהמחיר למ"ר אותו יוכלו לקבל היזמים על הדירות החדשות נמוך יותר ) אולם לרשימת המשתנים בערים נתניה ובת ים לדוגמא מצטרף משתנה נוסף וזאת מדיניות הרשות המקומית שלא מאשרת ליזמים תוספת של יותר מ – 12 מ"ר לדירה. כלומר גם אם היזם מציג רווחיות הגבוהה מ – 17% המקובלים הוא אינו יכול להגדיל את תוספת השטח לדירה לדיירים. המטרה של הרשויות שמגבילות את התמורות במ"ר לדיירים היא ליצור וודאות גם עבור הדיירים וגם עבור היזמים ובכך להסיר חסמים לצד, לדעתם, למנוע ציפוף מיותר.

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מציין כי, ככל שבעלי הדירות יהיו מודעים לתמורות הריאליות אותם הם יכולים לקבל במסגרת ההליך כך ניתן יהיה לקדם אותו מהר יותר ועם פחות חסמים , חשדנות ואי וודאות. אחד התפקידים החשובים ביותר של שמאי מקרקעין בתהליך של התחדשות עירונית הוא לוודא את מקסום התמורות הראויות לבעלי הדירות הקיימות, לצד בחינת היתכנות כלכלית מאוזנת לפרויקט. לכן חשוב שהדיירים ייקחו שמאי מקצועי ומנוסה מטעמם בשלב מוקדם ככל האפשר על מנת שבמפגש עם היזם במסגרת מכרז יזמים או התקשרות אחרת הם כבר ידעו מראש מה היזם יכול ואמור להציע להם, ומצד אחד לא יגיעו עם בקשות לתמורות מוגזמות אך מצד שני שיוכלו לקבל את התמורות המקסימליות. תמורות מאוזנות הנובעות מניתוח כלכלי משמאי מקצועי ומנוסה מטעם הדיירים הוא הקטליזטור לתחילת תהליך נכון של פינוי בינוי

לגבי הרשויות המקומיות בהן קיימת הגבלה בתמורות במטרים, ישנם מנגנוני פיצוי שמאפשרים להעלות את שווי הדירה העתידית. תפקידו של השמאי מטעם הדיירים הוא לאפשר לדיירים תמורות חלופיות במקום תוספת במטרים. כך לדוגמא בנתניה במידה והיזם מוגבל במתן תוספת של 12 מטר בלבד לכל דייר, הרי שלרוב הרווחיות של הפרויקט מאפשרת לו לתת הטבות שוות ערך בסדרי גודל ממוצעים של כ– 200,000 ₪ לכל דייר ואת זה ניתן לקבל באמצעות שיפור המפרט הטכני של הדירה החדשה, עלייה בקומות וכדו… בבת ים מדובר בהטבות ששות ערך לכ- 100,000 ₪ לכל דירה. 

במקרים שהתמורות מוגבלות והדיריים עדיין רוצים לוודא שהיזם לא "ירוויח על חשבונם" מקובל לשלב בהסכם המסחרי מנגנון של חלוקת רווחיות עתידית. הרווחיות יכולה לנבוע מתוספת זכויות בניה שלא היתה ידועה במועד חתימת ההסכם המסחרי, עליית שווי דירות היזם וכיוצ"ב. בקביעת מנגנון 'חלוקת הרווח העתידי ניתן לקבוע שגם הדיירים ייהנו מהרווחיות העודפת מהפרויקט, כלומר הצדדים קובעים מראש שבמידה והרווח מהפרויקט יעלו מעל אחוז מסויים היזם והדיירים המקוריים יתחלקו ברווחים העודפים. איך יתחלקו? תלוי מועד חלוקת הרווחים. ניתן להוסיף שטחים, ניתן לשפר מפרט טכני ועוד.

כמו כן ולא פחות חשוב יש לזכור שפרויקט פינוי בינוי הינו פרויקט ארוך טווח בו בעלי הדירות עוברים על חשבון היזם לדירה שכורה. לא רק ששמאי מקרקעין מטעמם (ולא מטעם היזם) צריך לקבוע את השכר דירה הראוי לכל דירה ודירה הרי שתפקיד שמאי המקרקעין לוודא אחת לשנה ששכר הדירה הנ"ל מתעדכן בהתאם למחירי השוק במטרה למנוע מבעלי דירות להוסיף מכיסם את הפרשי שכ"ד.