לאחר שנים של תכנון: תוכנית המתאר של בני עי"ש יוצאת רישמית לדרך

לאחר הקמתה של מודיעין בתחילת שנות ה-90 והקמתה בעשור האחרון של חריש מגיעה תורה של המועצה המקומית הוותיקה בני עי"ש שעומדת לעבור מתיחת פנים דרמטית ולהפוך תוך פחות מעשור מיישוב קטן לעיר ה-14 במחוז שפלה. בסוף השבוע שעבר, נסגר המכרז הראשון במחיר מטרה של רשות מקרקעי ישראל, לשיווק 990 יחידות דיור בבנייה רוויה ביישוב ופורסמו שבע החברות הקבלניות הזוכות.

קבוצת 'נמיר' זכתה במגרש בשטח של 13.5 דונם ל-216 יחידות דיור תמורת 14.18 מיליון ש"ח ו-54 מיליון הוצאות פיתוח, ו'רייסדור' זכתה במגרש בשטח של 10 דונם ל-172 דירות תמורת 12.18 מיליון ש"ח ו-41.7 מיליון הוצאות פיתוח. בנוסף, זכו 'אסיה סיירוס' במגרש בשטח של 14.4 דונם עם כמות הדירות הגדולה ביותר לפעימה זו של 220 יח"ד תמורת 30.15 מיליון ש"ח ו-56.68 מיליון הוצאות פיתוח, 'מגידו' זכו במגרש בשטח של 7.5 דונם ל-100 יח"ד תמורת 6.97 מיליון ש"ח בתוספת 27 מיליון הוצאות פיתוח, ו'י.ע.ו חברה לבנייה, פיתוח והשקעות' זכתה במגרש בשטח של 5.3 דונם ל-90 דירות תמורת 12.91 מיליון ש"ח ו-21.91 מיליון ש"ח הוצאות פיתוח. כמו כן, 'מימושים מגשימים פוטנציאל' יחד עם אדם קרסנטי זכו במגרש בשטח של 4.8 דונם ל-66 יח"ד תמורת 6 מיליון ש"ח ו-17.45 מיליון ש"ח, ו'אדור א.ד פרויקטים' זכו במגרש בשטח של 3 דונם ל-46 דירות תמורת 1.08 מיליון ש"ח ו-11.97 מיליון ש"ח הוצאות פיתוח.

היקף התקבולים מהמכרז הנוכחי מגיע בסך הכל לכ-314 מיליוני שקלים כולל הוצאות הפיתוח. זכיות אלו מצטרפות לזכייתן של 'אינובייט', מותג עירוני וגל ים במכרז רגיל לבניית 70 דירות ביישוב עבור 32.5 מיליון ש"ח.

מדובר בשלב הראשון במסגרת התוכנית שאושרה על-ידי הממשלה הקודמת שנאמדת בעלות של כ-1.7 מיליארד ש"ח, מתוכם כ-1.5 מיליארד, שיגיעו ממשרדי הממשלה השונים, מיועדים לטובת עבודות פיתוח תשתיות, והיתרה לטובת מוסדות ציבור וחיזוק תשתיות ותיקות ("ישן מול חדש"). התוכנית מקודמת על ידי משרד הבינוי והשיכון באמצעות הוועדה הארצית לתכנון ובנייה ובשיתוף משרדי האוצר, הפנים, האנרגיה והתשתיות, איכות הסביבה ורשות מקרקעי ישראל. לפי הסכם הגג ייבנו בתחום המועצה כ־5,800 יחידות דיור בארבע פעימות בטווח עתידי של חמש עד שבע שנים, שייפרשו על פני שלושה מתחמי מגורים.

במועצה המקומית בני עי"ש מתגוררים כיום כ-6,800 תושבים, כששטח היישוב הוא 817 דונם בלבד עם כ-2,200 יחידות דיור בתחומו, כאשר על פי תוכנית המתאר אוכלוסיית היישוב צפויה לצמוח ליותר מ-27,000 תוך פחות מעשור, שירוכזו ברובם בשכונה ההרחבה החדשה "שדות" שתמנה כ-5,800 יחידות דיור, 250 מהן מיועדות לדיור מוגן לאזרחים ותיקים. הרחבת היישוב מתבצעת בצידו המערבי שגובל באזור התעשייה כנות ובסמוך לכביש 40 וכביש 7.

כמו כן, כוללת התוכנית הקמת שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף כולל של כ־440 אלף מ"ר שיוקמו בצמוד לאזור התעשייה הכנות. על פיתוח התשתיות למסחר אמונה החברה הממשלתית "ערים" לבינוי ופיתוח, והצפי הוא שמיקומה האסטרטגי על צירי תנועה ראשיים ובין שלושת המטרופולינים ירושלים, תל אביב ובאר שבע, יהפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים. מתחם התעסוקה הראשון המתוכנן הוא "מתחם 5000" שכולל זכויות בנייה של 49,000 מ״ר בשימושי תעסוקה ומסחר והמרכז הראשון לשיווקו עתיד להתפרסם בקרוב.

בתוך כך, כחלק מההכנה לקליטה של יותר מ-15 אלף תושבים חדשים נקבע המיפוי והחלוקה של מבני הציבור במועצה. על פי הצפי, התמהיל של מרבית התושבים החדשים יכיל משפחות צעירות,  ולכן יכלול מספר יוצא דופן של למעלה מ-70 מוסדות חינוך חדשים שצפויים להיבנות בתוך פחות מעשור ויכללו גני ילדים, בתי ספר, מעונות יום, חינוך מיוחד ומבנים לתנועות נוער.  זאת בנוסף ל -7 מרפאות שכונתיות ותחנות לבריאות המשפחה שישולבו בשטחי מסחר. בנוסף, מתוכננים מרכז קהילתי נוסף, בריכה ומתקני ספורט חדישים, מועדון יום לאזרח הוותיק, 11 בתי כנסת, מקווה, מתחם לשירותי חירום עבור נקודת משטרה, תחנת מגן דוד אדום וכיבוי אש, ואף יינתן מענה לתחזית הנפטרים בדמות תוספת של 3.5 דונם לבית העלמין הקיים.

שחקנית חשובה במרחב המקומי ביישום התוכנית והוצאתה לפועל בהיבטי רגולציה ולוחות זמנים היא הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה 'זמורה', בה חברות המועצות בני עי"ש, מזכרת בתיה וקריית עקרון. יו"ר הוועדה אלון יוניאן מציין כי "הליך השיווק של כלל הקרקעות בשכונה, לרבות שטחי המסחר והתעסוקה, צפוי להיות מושלם תוך שנה מהיום. עוד הוא מדגיש כי "הכפלת שטח יישוב פי ארבעה בפרק זמן קצר של שנים אחדות מהווה צעד חסר תקדים במסגרת הסכמי הגג שנחתמו עד היום במדינת ישראל. בהתאם, גובש מתווה שיתוף פעולה ייחודי בין המועצה המקומית, משרד הבינוי והשיכון, משרד הפנים ומשרד האוצר, שמבטיח את תהליך הפיתוח הארגוני וקליטת התושבים, ועתיד לייצר למועצה משאבים ייחודיים ליצירת איזון כלכלי ונכסים מניבים".

בשונה מצביונה הנוכחי כמועצה שמאופיינת ברובה בצמודי קרקע, פרויקט ההרחבה של שכונת שדות יתאפיין בבנייה רוויה בבניינים של 3-9 קומות, מרביתם בני ארבע וחמש קומות. כל הפרויקטים בשכונה החדשה ייבנו על פי מתווה בנייה ירוקה שכוללת אלמנטים של שימור סביבה וקיימות. אחד האתגרים המרכזי של גורמי התכנון הוא לנסות ולמזג בין המראה הישן לבין החדש מאחר שבכל הקשור לנראות, היישוב הולך לקבל תפנית בפער של סגנונות בנייה בני עשרות שנים.

על-פי עקרונות התכנון שנקבעו לתוכנית יינתן מענה פרוגרמתי מקיף שתואם את צרכי היישוב הוותיק וחלקיו החדשים,  ויתבצע חיבור ורצף בין אזורים ותיקים לחדשים וכן חיזוק הדרך שחוצה את היישוב והפיכתה לרחוב מרכזי. בנוסף, במנהל התכנון הוגדר כי יש לפעול לניצול הטופוגרפיה ליצירת רחובות שפונים לנוף הפתוח וכן שמירה על נכסי טבע קיימים ושילובם לטובת התושבים כחלק מהמרקם העירוני.

"בשל מיעוט בקרקעות משווקות בישראל, הן הופכות למשאב מצומצם ויקר שמוביל לשינוי במרקם הבנייה ובכמות יחידות הדיור לשטח נקוב", מדגיש יוניאן. "רמת הצפיפות הגבוהה בגוש דן עברה באזורים נרחבים את ה-50 יחידות לדיור לדונם והמגמה הזו הולכת ומתרחבת גם לאזורים סמוכים דוגמת השפלה, אך עמדו על כך שהצפיפות הממוצעת שמתוכננת בבני עי"ש תעמוד על 14 יח"ד נטו בלבד לדונם כדי לשמור על מרקם הבנייה הייחודי של היישוב תוך שילוב בין ישן לחדש. לפי התכנון, כלל השטח הפתוח יהווה כ-13% מכלל תוכנית ההרחבה שמחולקים ל-180 דונם לשטחים ציבוריים פתוחים לפארקים וגינות משחקים ו-23 דונם לשטחים פתוחים כגון שדות ומרחבי דשא", הוסיף.

אחד המרכיבים עליהם הושם דגש מיוחד הוא תחום התחבורה עם מגוון תוכניות שהולכות להפוך את האזור כולו לנגיש ואטרקטיבי, כשבסמוך לבני עי"ש עתיד לקום מחלף חדש בהשקעה של 220 מיליון ₪. כמו כן, כביש 40 שחוצה את האזור מצפון לדרום צפוי לעבור הרחבה ותאפשר זרימת תנועה שתקצר את ההגעה לכביש 6 ל-10 דקות בלבד.

בנוסף, באזור מתוכנן מקטע לקו המסילה "תל-אביב–פלשת" של רכבת ישראל, במסגרת תת"ל 79 מאשדוד שתחבר את כביש 6 לצומת גדרה. קו הרכבת צפוי לשרת בין היתר את תושבי בני עי"ש, גדרה והיישובים הסמוכים כשבהמשך עתידה לקום תחנת רכבת בסמוך לשכונה החדשה.

יו"ר זמורה אלון יוניאן הוסיף: "למכרז ניגשו יזמים מהשורה הראשונה של החברות הקבלניות בארץ ולזוכות בו יש הצלחה מוכחת בבנייה איכותית בישובים אחרים. זוהי הבעת אמון גדולה מאוד בתהליך שבני עיי"ש תעבור ובכלל, לאזור כולו. יש לנו זכות גדולה לקחת חלק בפרויקט בסדר גודל לאומי ולהיות שותפים מרכזיים בהקמתה של עיר ואם בישראל. מדובר ביישוב שהולך לשנות את פניו מקצה לקצה, באזור שהוא פריים לוקשיין".

ראש המועצה המקומית בני עי״ש אריה גראלה: ״אנחנו מביאים בשורה גדולה לבני עי"ש שבמשך שנים נשכחה ונעלמה ממפת התקצוב. לביצוע וקידום ההסכם קבעתי סדר עדיפות ברור: חידוש משמעותי של הישוב הישן, השקעה בחיזוק תשתיות חברתיות בדגש על חינוך, קידום בניית ואכלוס של אזור התעסוקה והקפדה על איכות התכנון והבנייה של התשתיות ומבני הציבור".