דירת מגורים היא לא עוד מוצר צריכה

אלון יוניאן

כל סטודנט מתחיל לכלכלה יודע כי בבסיס תפיסת העולם של השוק החופשי עומדת הסברה שמחירו של מוצר מסוים נגזר מאינטראקציה בין שני מדדים: היצע וביקוש. חוקי הביקוש קובעים כי  ככל שמחירו של מוצר יהיה גבוה יותר, כמות הביקושים אליו בשוק תפחת. האקסיומה הזו תקפה כמעט לכל ענף במשק, למעט "מוצר" יסודי וחיוני כמו דירה או בית, שהרי בסופו של דבר כל אדם נדרש בחייו לקורת גג.

מאפייני שוק הנדל"ן הישראלי רחוקים מאיזון המשוואה בין היצע לביקוש. הסיבה המרכזית לכך טמונה בראש ובראשונה בעובדה שמצד אחד קיימת עלייה מתמדת ברמת הביקושים הקשיחים למגורים, כשמנגד קיים מונופול ממשלתי שאמון על ערך הקרקע ליחידת דיור. כאשר מוסיפים למשוואה את רמה הריבית הגבוהה של מעל ל-6% אחוזים במשק עם סימני האטה כלכליים, אנו עדים בפועל לרבבות רוכשי זוגות פוטנציאליים שמעדיפים בעת הזו לשבת על הגדר ולקוות להתייצבות פיננסית עתידית. כתוצאה מכך התרחשה אמנם בלימה ואף ירידה קלה במחירי הדיור, אך מנגד אנו עדים למגמת נהירה של זוגות צעירים לדירות להשכרה שהובילה לעלייה דרמטית של יותר מ-8% בשוק השכירויות שסובל מעודפי ביקוש. בד בבד, אנו עדים להאצה גוברת של משקיעים בעלי הון זמין שמנצלים את המצב בשוק לרכישת דירות להשקעה והשכרה במחירים מופקעים, שמצידם ישמרו על רמות ביקושים לרכישת המוצר עצמו, תוך שמירה על מחירי שוק גבוהים שהמדינה קובעת בעבור כל יחידת דיור, והנה לנו מצב קלאסי של "כשל שוק" בשוק הדיור.

לפלונטר המובנה הזה מוכרחים להוסיף את נתוני ה-OECD שמצביעים על כך מדינת ישראל מובילה בקצב גידול האוכלוסין מבין כלל המדינות המפותחות, שעל-פי הערכות המומחים בשני העשורים הקרובים אינו צפוי לרדת משיעור של 2% לשנה. ישנן סיבות רבות לברך על גידול האוכלוסיה במדינת היהודים, אך כשבוחנים את המגמות והתנודות בשוק הדיור הישראלי במבט צופה פני עתיד ויוצאים מרוטינת השוואות הנתונים לפי רבעון, חציון או שנה – עולה תמונה מדאיגה במיוחד.

כאשר מספר משקי הבית בישראל הולך וגדל משנה לשנה, ממילא הביקוש לדירות מגורים מזנק כלפי מעלה. לנתון זה יש כמובן להוסיף את הצפי לעלייה בכמות העולים המתעתדים להגיע ארצה, בעקבות השלכות הטיפול המוצלח במגפת הקורונה עם למעלה מ-100,000 עולים שהגיעו מתחילת שנת 2022, רובם המכריע מרוסיה ואוקראינה, ושעל פי נתוני הסוכנות היהודית, מראשית השנה התקבלו למעלה מ-50 אלף פניות לבירור עלייה. הנתונים הדמוגרפיים אל מול שטח גיאוגרפי מצומצם הם עובדה מוגמרת שאינה עומדת להשתנות, בהתחשב בעובדה שהעלייה המתמדת בשיעור הגירושין מעלה גם היא את הביקוש לדירות.

אז כיצד בכל זאת מחוררים את "הלופ" ומפצחים את הנוסחה להורדת מחירי הדירות שנגזרים ממחיר הקרקעות שהמדינה משווקת?

מקובל לחשוב ולטעון שאחד הרכיבים המרכזיים, אם לא המרכזי ביותר, שתורם לעליית מחירי הדירות הוא משך הזמן שנדרש לקבלת היתר בניה וזאת בשל עלויות המימון שגדלות ומגולמות בסופו של יום בעלות הדירה. לא ניתן אמנם להתעלם מהליכי הרישוי שמאריכים את פרק הזמן להוצאת היתר בניה, אך אין לשכוח כי ישנם מרכיבים משמעותיים בהרבה שמשפיעים על עלות מוצר המגורים: מחיר הקרקע ליחידת דיור, תשומות הבניה, דרישות רגולטוריות שמשתנות מעת לעת.

הליך רישוי הבניה כולל שלושה שלבים עקרוניים: שלב בדיקת הוועדה לתכנון ובנייה הרלוונטית, שלב השלמת הדרישות ההנדסיות כגון אישור כיבוי אש, תאגיד המים, רמ"י ועוד, ושלב תשלומי האגרות וההיטלים השונים. פרק הזמן שבין שלושת השלבים עלול לא פעם להיות ארוך ומייגע במהלכו נדרש היזם להתמודד מול עשרות גורמים שונים במסגרת האישורים, דבר שמייקר עלויות שלבסוף מגולגלות לצרכן בקצה. אם כן, ההיבט הרגולטורי מהווה רכיב משמעותי במחירי הדירות ועל מנת לנסות לתרום להורדתם יש לשקול את השינויים המהותיים הבאים:

קיצור זמן הליכי הרישוי: הליך הבדיקה בוועדות יכלול חיוב מתן היתר בתקופת זמן שמעוגנת בחוק והטלת האחריות על השלמת הדרישות ההנדסיות על בעל ההיתר. שינוי זה יאפשר את האצת המעגלים הכלכליים הקשורים לענף הבניה.

הסרת חסמים רגולטוריים: עדכון ופישוט הרגולציה של כלל השחקנים דוגמת תאגידי מים, משרד הבריאות, חברת החשמל, איגודי ערים לאיכות הסביבה, פיקוד העורף ועוד, על-ידי כתיבת קוד בנייה מחייב, וכן קביעת תקנים אשר יחסכו את הצורך בבקרה רגולטורית נפרדת בכל בקשה להיתר.

הקלות מיסוי כתמריץ ליזמים: הבנה כי לאור תנאי כשל השוק לא יימצא פתרון כבעבר בדמות חברות משכנות שליבת קיומן היא ליצור פתרונות דיור נגישים ללא רווח יזמי. אולם, המדינה יכולה להציע הטבות מס בעבור פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, ולבחון מודל שבו היזמים בונים חלק מהדירות עבור המדינה תוך הבטחת מחיר קבועה מראש לטובת מאגר דירות לזכאים ומתן הנחה במחיר הקרקע ליחידה מהיחידות הללו.

סינרגיה בין הוועדה המחוזית למקומית: הפיכת הוועדות המחוזיות מגורם מאשר לגורם מייעץ לתכנון מתחמי מגורים, ויצירת מסלול בו היא תרכז תיק מידע ביחס למגבלות תכנון שנובעות מתוכניות ארציות, או מכל גורם ממשלתי שמהווה חלק מהתכנון במחוז לרבות צפיפות המגורים הנדרשת במתחם הרלוונטי. תיק המידע יינתן לוועדה המקומית על-פי בקשתה ולפי לוחות זמנים ידועים ומחייבים. בראשית התכנון הוועדה תקיים שולחן עגול, במסגרתו יהיו הדיונים תחומים בזמן ומתועדים בפרוטוקול, לבחינת עקרונות התכנון ולקבלת חוות דעת מהוועדה המחוזית על מגבלות וסייגים בהתבסס על תיק המידע, אך לא בנושאי תכנון ועיצוב עירוני או התכנון המפורט.

הרחבת הסמכויות לוועדה המקומית: הענקת סמכות לקידום פרויקטים למגורים, לרבות עירוב שימושים וכן קביעת שטחי הציבור בלא התערבות של הוועדה המחוזית. כמו כן, הוועדה תוכל להוסיף שימוש לטובת דיור מכליל דוגמת דיור להשכרה או מעונות סטודנטים בשטח המיועד לצרכי ציבור ובתנאי שהשימוש הציבורי המקורי לא ייפגע. בנוסף, מתן סמכות דומה במגרשים שמיועדים למסחר ולתעסוקה, שעברו 10 שנים מיום אישור התוכנית החלה עליהם וטרם נבנו.

 הכותב הוא יו"ר הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה 'זמורה' וחבר בהנהלה בפורום היו"רים. לשעבר מנכ"ל החברה הכלכלית לפיתוח קריית ארבע חברון.