האם להשקיע ברובע ראשונים בראשון לציון?

מחירי הנדל"ן בישראל נמצאים בעלייה מתמדת ורבים מתקשים לראות כיצד יוכלו להדביק את הפער ולהגיע להון הנדרש לצורך רכישת נכס, בין אם למגורים ובין אם להשקעה. מצב זה מביא רבים לחפש פתרונות יצירתיים שיאפשרו להם להגיע לנכס הנכסף. אחת החלופות היא השקעה ברכישת קרקע המבטיחה זכויות בניה במסגרת איחוד וחלוקה בתכנית מפורטת עתידית.

עשרות תכניות ענק למתחמי מגורים בעירוב שימושים מקודמות בשנים האחרונות ברחבי הארץ, רובן בקרקעות מדינה ובחלקן משווקות כיום קרקעות פרטיות המבטיחות למשקיעים זכויות בניה עתידיות עם הבטחה למיקסום השקעה ואפשרות להניב רווח משמעותי בטווח השנים הקרובות.

שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מגלה איפה כדאי להשקיע כעת ברכישת קרקע שעתידה להניב רווח של עשרות אחוזים. ומה הם הפרמטרים שיש לקחת בחשבון בבחינת השקעה שכזו.

רכישת קרקע פרטית מחייבת בראש ובראשונה בחינת מספר מרכיבים משמעותיים:

1.     הקרקע מצויה בהליך תכנוני מתקדם והפשרתה מקודמת על ידי אחת מרשויות או מוסדות המדינה.

2.     הקרקע מצויה בסמיכות למרכזים מוטי תחבורה.

3.     הקרקע בבעלות פרטית וניתנת לרישום בטאבו.

במיקומים בהם קיים אינטרס לאומי לקידום תכניות מפורטות, סביר להניח שהן יאושרו גם אם במהלך הדרך, יחולו בהן שינויים. מדובר באזורים בהם לבעלי הקרקעות קיים ביטחון גבוה המתבסס על שאיפתה של המדינה לאשר באזורים הללו תכניות מפורטות בהקדם, תוך מתן דגש והקפדה על מגמות התכנון העכשוויות הבאות לידי ביטוי בהעצמת זכויות, תמהיל מגורים מחושב ובר קיימא ומתחמים בעירוב שימושים המשלבים מגורים, מסחר ותעסוקה. כמו כן, ידוע שנגישות תחבורתית הינה אחד מהגורמים המשפיעים ביותר כיום, שלמעשה משנה את מיקום הקרקע וזאת, מבלי להזיזה כלל ויכול להפוך אזורים למוקדי משיכה למשפחות ומתחמי עסקים. באותם אזורים, מוטי מערכות הסעת המונים, סביר כי הביקוש לקרקע יעלה בוודאות ואיתו גם מחירי הנכסים, בפרט במטרופולין גוש דן.

עוד נציין, שחשוב לוודא שהבעלות היא בקרקע פרטית הניתנת לרישום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין), משום שקרקע הרשומה בטאבו קל יותר לממש ובנוסף, קרקעות פרטיות נחשבות לנכסים בעלי ערך יציב המייצר תשואה בטווח הארוך. הביקוש לנכסים מסוג זה גבוה, ההיצע מאוד נמוך והם מהווים השקעה אטרקטיבית, במיוחד באזורי הביקוש.

להלן מספר מתחמים שעברו ניתוח וסקירה מיוחדת ונמצאו ככאלה העומדים במרכיבים המשמעותיים שנקבעו:

ראשון לציון- "רובע ראשונים" (תמא/70/א) מהווה תכנית דגל של מנהל התכנון - המועצה הארצית  לתכנון ובניה בעיר ראשון לציון - כדאיות השקעה: המתחם מתקדם מאוד ונמצא על סף אישור, מוטה תחבורה ומתכתב עם מגמות התכנון העכשוויות ברמה בינלאומית ובאזור ביקוש בעדיפות לאומית.

ראשון לציון ממשיכה בתנופת הבניה והפיתוח, ההתחדשות, והצמיחה שלה. בשנים הקרובות היא צפויה לגדול בעוד כ- 120 אלף תושבים ובכך היא תהפוך לעיר השלישית בגודלה בישראל. תכניות רבות מקודמות בעיר, בניית שכונות חדשות, מתחמי תעסוקה ומתחמים בעירוב שימושים. אחת התכניות המסקרנות המקודמות ביותר בעיר כיום הינה "רובע ראשונים".

פרויקט המטרו עומד לשנות את פני התחבורה בישראל ומהווה לא פחות מרעידת אדמה חיובית לאפשרויות המחייה, הבילוי וצריכת השירותים של מי שיבחר לחיות בקרבתו. אחד האזורים שיושפעו מכך במיוחד הוא מתחם הראשונים בראשון לציון. בסמוך לתחנת הרכבת הקיימת, עומד לקום דיפו של המטרו, וסביבו תיבנה שכונה חדשנית שצפויה להפוך למוקד עירוני ואזורי. התכנית המפורטת, שכבר הופקדה, ועברה התנגדויות צמודה לקניון ראשונים, ומציעה חיבור מהיר ונוח לכבישים 431, 4, 20 ו-6.
הרובע ממוקם ממערב לרחוב הרצל וממזרח לרחוב רמז.

מה כוללת התכנית:  רובע ראשונים עתיד לקום בצמוד ומעל מתחם "דיפו ראשונים" של קו המטרו M1S ובשטחים שסביבו, בשטח של כ- 320 דונם. הרובע עתיד לכלול 2,600 יח"ד לצד כ-300 יחידות דיור מוגן. בנוסף, התכנית מקצה כ-280 אלף מ"ר לתעסוקה ומשרדים וכ-  17 אלף מ"ר למסחר.

התכנית מורכבת משני חלקים: החלק הראשון ייבנה בשטחים המקיפים את הדיפו ממזרח ומצפון (שטחי "עוטף הדיפו") על קרקע פרטית. החלק השני יבנה מעל קירוי מתחם הדיפו בד בבד עם הקמתו. יחד הם מהווים יחידה תכנונית אחת ורובע מגורים שלם המספק לתושביו את כל צרכיו.

בנוסף, התכנית כוללת גשר הולכי רגל שיחבר בין השכונה לאזור הנופש המטרופוליני "האירוס", המתוכנן מדרום לכביש 431 ועתיד להוות ריאה ירוקה משמעותית בחלק זה של המטרופולין הכוללת פיתוח של פארק רובעי.

סטטוס התכנית: התכנית מקודמת במועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ונמצאת בשלבי תכנון מתקדמים, כאשר התכנית המפורטת עם טבלאות ההקצאה והרפרצלציה כבר הופקדה בסוף 2024 והתקיימו הדיונים וההחלטות בהתנגדויות הציבור. תכנית זו מצויה בשלב מאוד מתקדם לקראת מתן תוקף והולכת להיות הראשונה שתאושר מכח תכנית תמ"א 70 שאושרה ממשלה לאחרונה.

כדאיות ההשקעה: תכנון רובע ראשונים מתכתב עם המגמה הכלל עולמית של תכנון מתחמים מוטי תחבורה. מדובר, בהתמקדות בפיתוח אזורים עירוניים באופן שמעודד שימוש בתחבורה ציבורית, הליכה ורכיבה על אופניים, תוך הפחתת התלות ברכב הפרטי. הרעיון המרכזי הוא למקם מגורים, מסחר, תעסוקה ושירותים ציבוריים במרחק הליכה מתחנות תחבורה ציבורית מרכזיות, ובכך לייצר סביבה נגישה, נוחה וברת-קיימא. מתחמים אלו מתאפיינים בצפיפות גבוהה יחסית, שימושים מעורבים (מגורים, מסחר ותעסוקה באותו מתחם), ותכנון עירוני שמתעדף הולכי רגל ורוכבי אופניים. מודל זה תורם להפחתת גודש התנועה תוך שיפור איכות החיים וחיזוק הקהילתיות העירונית.

המתחם כאמור, נמצא במיקום אסטרטגי בסמוך לשכונות האירוסים ורמז, בצמוד לקניון עזריאלי-ראשונים, תחנת הרכבת "ראשונים" תחנת הקו הכחול של הרק"ל וצמוד לקו המטרו העתידי 1M. המתחם ישלב מרחב עירוני על כל השימושים שבו - מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור - יחד עם פתרונות תחבורה מתקדמים. כל אלה צפויים למשוך לאזור אוכלוסייה איכותית, גופים מסחריים חזקים, שייהנו מתנאי מחייה מודרניים לצד פעילות עסקית משמעותית, של תושבי האזור, של העובדים במתחם ואף של מבקרים שיוכלו להגיע לרובע בקלות .

לאחרונה פורסם שחברת נת"ע, החברה הממשלתית האמונה על תכנון וביצוע קווי המטרו, כבר החלה בעבודות תשתית להקמת המטרו בראשון לציון וגם בעיריית ראשון לציון נערכו לכך.

"רובע ראשונים הינו נדבך חשוב שבלתי ניתן לפסוח עליו כשחושבים על העיר ראשון לציון ועל שאיפתה הכמעט וודאית להפוך למטרופולין בפני עצמו, כשתהפוך במהלך היסטורי לעיר השלישית בגודלה בישראל, עם דחיקתה של העיר חיפה מהצמרת" טוען דנוס "המיקום המאוד מרכזי ומבוקש שגם נהנה מקרבה למוקדי תחבורה להסעת המונים לצד רשת כבישים העוטפת אותו, לא נעלם מעיני מקבלי ההחלטות במנהל התכנון שבמשרד הפנים ומהוועדות השונות ואנו צפויים לחזות בו כסנונית הראשונה מפירותיה של תכנית תמא/70 המאושרת. התכנון השאפתני שתואם את מדיניות התכנון הארצית בכלל ולמחוז המרכז בפרט, מבטיח שגם הקרקעות הפרטיות באזור הנסחרות כיום בטווח מחירים של כ-7,000 ש"ח למ"ר קרקע, יעלו בערכן ויושבחו בעתיד הנראה לעין הרבה יותר ממה שאנשים יכולים לחלום עליו באפיקי השקעה אחרים דוגמת שוק ההון או נדל"ן שכבר בנויים (מגורים ומניב). זאת, גם לאחר תשלומי היטל השבחה ומס שבח ואפילו כשננכה את הוצאות המימון." 

הוד השרון - תכנית "מתחם התפר" (מספרה במנהל התכנון 423-0096891)- כדאיות השקעה: רשות מקרקעי ישראל מקדמת, מיקום אסטרטגי בסמוך לתחנת מטרו עתידית (תחנת הבנים).

העיר הוד השרון נמצאת בשנים האחרונות בתנופת בנייה. בניגוד לערים שכנות, בהן עתודות הקרקע דלות, הוד השרון עדיין מחזיקה בשטחים פתוחים ובשטחים חקלאיים רבים, שחלקם הופשרו לבנייה וחלקן בתהליכי תכנון. אחת התכניות החשובות בעיר היא תכנית מתחם התפר וזאת, בשל מיקומה המרכזי. מתחם התפר היא תכנית דגל של רשות מקרקעי ישראל והוועדה המחוזית מחוז מרכז.
התכנית מתפרשת על 266 דונם, וגובלת בצפון ברחוב התלמיד, בדרום ברחוב אסף הרופא, ממזרח ברחובות עליית הנוער וההדרים, וממערב ברחוב בן גמלא.

מה מקודם בתכנית: מדובר בתכנית להקמת מתחם מגורים הכוללת עירוב שימושים סביב פארק עירוני שיוקם במרכז הוד השרון.

המתחם נועד לפתח את מרחבה האורבני של מרכז העיר הוד השרון ומטרת התכנית היא חיבור בין השכונות המזרחיות של הוד השרון לבין מרכז העיר וחלקה המערבי.  בשנים הקרובות צפוי המתחם להיבנות ולהביא שינוי משמעותי לאזור, תוך הקמת פרויקטים מגוונים של מגורים, משרדים, שטחי מסחר ומרחבים ירוקים לרווחת התושבים. התכנית החדשה המציעה:

1.     פיתוח מגורים עתידי - 1,885 יחידות דיור שיימשכו אוכלוסייה חדשה ומגוונת, זוגות צעירים ומשפחות שיביאו עימם איכות חיים גבוהה.

2.     תשתיות ושירותים מתקדמים - פיתוח תשתיות תחבורה נרחבות, תחנת מטרו הבנים, חינוך, בריאות, פארק עירוני, כל אלו יחזקו את המשיכה לאזור ויתרמו לפיתוח אורבני מותאם לצרכים העתידיים של התושבים.

3.     מיקום אסטרטגי - המיקום בלב העיר הוד השרון, בצמוד למפגש הרחובות דרך מגדיאל, דרך רמתיים ורחוב הבנים. כמו כן, היא ממוקמת בטבעת הראשונה של תחנת המטרו העתידית "תחנת הבנים" . המתחם ממוקם קרוב לעורקי תחבורה מרכזיים, עם גישה נוחה ליציאות מהעיר ולכבישים הראשיים.

סטטוס התכנית: המתחם המצוי בהליך תכנוני ארוך ומקודם על ידי רשות מקרקעי ישראל, ממוקם בתחום הטבעות הראשונה והשנייה של תחנת מטרו הבנים בהוד השרון. התכנית הופקדה בשנית לפי סעיף 106ב' לחוק התכנון והבניה באוגוסט 2024 והייתה על סף מתן תוקף במרץ 2025. ממש רגע לפני מתן תוקף לתכנית, החליטה הוועדה המחוזית מחוז מרכז בראשות עו"ד מיכה גדרון, לתקף את התכנון מחדש ולהתאימו לשתי תכניות מתאר ארציות - תמ"א 70 (תכנית מתאר ארצית שמנחה את אופי התכנון בצמוד למרחבי תחנות המטרו) ותמ"א 35/4 (תכנית מתאר ארצית המגדירה את לוח הצפיפות הארצי לתכניות חדשות). הוועדה המחוזית החליטה במרץ 2025 להוסיף 1,050 יח"ד לתכנית (הגדלה של כ- 55%).        
כמו כן, ביקשה מיו"ר המועצה הארצית לתכנון ובניה אורכה של שנה עד מרץ 2026 להגיע להכרעה בתכנית המתוקנת שתופקד שוב לפי סעיף 106ב', תוך 150 יום.

אוהד דנוסצילום: יחצ

"הנה לנו דוגמא להשקעה בקרקע, שנחשבת בדרך כלל השקעה ספקולטיבית, שלמעשה הינה בסיכון נמוך אפילו מרכישת נכסי נדל"ן בנויים נטולי פוטנציאל בכלל," אומר אוהד דנוס. "ראשית, על פי בדיקתי, התכנית מקודמת כבר זמן לא מבוטל ונראה שהגיעה לישורת האחרונה טרם אישורה, שנית, הקידום אינו של גורמים פרטיים בשטח אלא של רמ"י האמונה על קרקעות המדינה, מה שמבטיח שהיא תקרה, שלישית, גם הקרבה לתחנת המטרו מבטיחה מיצוי מלא של הפוטנציאל הקרקעי ותגבור חוזי בניה בכלל הייעודים עד למקסימום האפשרי. השילוב של כלל המרכיבים שתוארו לעיל, ישורת אחרונה וצפי מימוש מהיר יחסית, יוזמת מדינה ומטרו, מבטיחים וודאות גבוהה להשבחה לאוחזים בקרקע.          
טווח המחירים לקרקעות בתכנית כיום בהתאם לדיווחי עסקאות במס שבח עומד על כ-4,500 ש"ח למ"ר קרקע. לאחר אישור התכנית אמור השווי להתייקר
בעשרות אחוזים, אם כי יש לקחת בחשבון כשמשקיעים, כי יידרשו תשלומי היטל השבחה, מס שבח והוצאות מימון בעת המימוש."

רמת השרון ותל אביב - רובע גלילות (תמל/3007) - תכנית בעלת חשיבות לאומית בלב מרכז תחבורתי במיקום משובח.

תכנית דרום גלילות ממוקמת על שטח כולל של כ- 1,700 דונם בלב אזורי הביקוש בין רמת השרון וצפון תל אביב ובצמוד לעיר הרצליה והיא עתידה להוות הרחבה צפונה לשכונת רמת אביב ג' אל מרכז התעסוקה המתהווה בפי גלילות ברמת השרון.

מה כוללת התכנית: התכנית המורכבת כוללת הוראות להקמת רובע חדש שכולל 18,500 יחידות דיור וכ-1.1 מיליון מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה. במוסדות התכנון מתייחסים לתכנית "כשער הצפוני החדש למטרופולין תל אביב". ברובע מתוכננים להיבנות בנייני מגורים בבנייה רוויה: החל מבניינים בני 7 קומות ועד למגדלים בני 40 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, 5,550 יחידות יוקצו לטובת דירות קטנות,
כ-1,000 יחידות יוקצו לדיור מוגן וכ- 450 יחידות יוקצו לטובת דירות להשכרה לצמיתות. בנוסף ליחידות הדיור, התכנית כוללת הקמת מרכז עסקים בסמיכות לכבישים ארציים - איילון, כביש 2 וכביש 5, כ-175 דונם למוסדות ומבני ציבור, כ-11 דונם עבור שטחי ספורט ונופש וכ-450 דונם שטחים פתוחים.

סטטוס התכנית: התכנית מקודמת ע"י רמ"י ולפני שנה ושלושה חודשים, הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (וותמ"ל) החליטה על הפקדת התכנית. לאחר ההפקדה, הוועדה הארצית מינתה שמאי לביצוע טבלאות הרפרצלציה  ורמ"י אף קראה לבעלי הקרקעות הפרטיים במתחם להתאגד יחד וזאת, על מנת לזרז ולייעל את מימוש הזכויות והליכי הבניה.

כדאיות השקעה: על אף המורכבות שלה וגודלה בציר זמן ארוך השקעה במתחם טומנת בחובה פוטנציאל רב מאוד. 

"הינה לנו דוגמא נוספת ומצוינת המשלבת את כל המרכיבים החשובים שהוזכרו", מוסיף דנוס,  "קידום ממשלתי, לב התכנית יהווה מרכז תחבורה משולב, שיכלול שתי תחנות של קווי מטרו (M1 ו- M3) , מסוף אוטובוסים מטרופוליני ותחנת רכבת כבדה.
מתחם גלילות כולו, הממוקם בגבול שבין רמת השרון, הרצליה וצפון תל אביב, נשען על התכניות העתידיות של המטרו, ומספר תכניות שאושרו לאחרונה באזור כוללות תקן חניה מופחת בהתאם. מובן שגם בתכנית זו מה שמעניין את המשקיע הינה הקרקע בבעלות פרטית. שלא בשונה מיתר המתחמים שנסקרו, ברור כי מדובר בחטיבת קרקע איכותית באחד המיקומים הטובים ביותר שניתן לחשוב עליהם בתל אביב. חטיבת קרקע שמדינת ישראל פשוט אינה יכולה לאפשר לעצמה לפסוח עליה ולהותירה ללא תכנון. תחת זאת, צפויים המשקיעים להשתלב באזור מתוכנן היטב ומגוון שגם הוא האמור לתפקד כיחידה אוטונומית מחד, אך כזו הקשורה בעבותות של ברזל ליתר חלקי המטרופולין ואפילו המדינה. כפי שזה נראה כרגע ונוכח מיקומה המרכזי, ברור שהקישוריות של המתחם תהיה חשובה לבאים בשעריו, אפילו יותר מאלה שיבקשו לצאת ממנו בכל בוקר בכל זאת. התכניות במתחם רצות כבר שנים והמחירים בהתאם למיקום, כ- 13,000 ש"ח למ"ר קרקע בממוצע. עם זאת ברור שעם אישור תכנית הפרצלציה, צפוי למשקיעים רווח נאה, לאחר ניכוי המיסוי בהם חייב כל מימוש בדרך של מכירה. מי שיבחר להישאר בעלים ולהשתלב בבניה ובפיתוח שיגיעו, ירוויח אפילו יותר".

הרצליה - הרובע הצפוני (תמ"ל/3006)

העיר הרצליה עומדת בפני מהלך משמעותי שיחולל בעתיד מהפכה במבנה העירוני שלה, עם קידום תכנית 'הרובע הצפוני הרצליה' (תמל/3006) ופינוי שדה התעופה,

מה כוללת התכנית

'הרובע הצפוני הרצליה' הינה תכנית שעתידה להשלים את הרצף העירוני שבין הערים הרצליה, רעננה וכפר שמריהו ואת רצף הפארקים שבין פארק הרצליה בדרום ואזור הנופש המטרופוליני רעננה בצפון. הרובע החדש יכלול שימושים מעורבים של
כ-15,500 יחידות דיור, מתוכן כ-600 יחידות דיור מוגן וכ-500,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, שטחים למוסדות ציבור וחינוך, שטחי ציבור פתוחים מגוונים לפנאי נופש וספורט, וכל התשתיות הנדרשות להקמתם.      
התכנית ממוקמת בין כביש 531 בצפון, הרחובות מנחם בגין והבריגדה היהודית-בדרום, שד' ירושלים-במזרח וכפר שמריהו-במערב.          
כיום, שטח התכנית משמש ברובו לחקלאות, וגם שדה התעופה הרצליה, העתיד להתפנות לכשתימצא לו חלופה. 

גם כאן, מדובר בתכנון רובע מוטה תחבורה ציבורית: הרובע נשען על אמצעי תחבורה ציבורית עתירי נוסעים כגון תחנת הרכבת רעננה מערב, תחנות המטרו המתוכננות בו, ונתיבי פרויקט "מהיר לעיר" בשדרות ירושלים. הרובע הצפוני יהיה במיקום מבוקש ונגיש - מרחק נגיעה מכביש 20 (נתיבי איילון), כביש 531 וכביש החוף (כביש 2).

סטטוס התכנית: התכנית שמצויה בהליכי תכנון כבר למעלה מ- 8 שנים, הוכרזה על ידי הממשלה כמתחם מועדף לדיור במאי 2019.  
בחודש מרץ השנה, לאחר עיכובים רבים, התכנית נדונה בדיון "שולחן עגול" בותמ"ל , כעת יצטרכו ראש עיריית הרצליה וראש המועצה המקומית כפר שמריהו לדון מול המדינה על גיבוש הסכם גג מיטיב לשתי הרשויות.

כדאיות השקעה: אמנם בטווח הארוך עם הסתכלות עתידית ארוכת טווח.  
"כאן כבר מדובר בתכנית לטווח ארוך יותר כשההשקעה מתאימה ל"רצי מרתון" שאין להם בעיה לפתוח תכנית חיסכון לילדים ויש להם את הכסף הפנוי לכך" מסכם דנוס "אמנם מדובר בהעתקת תשתית במקרה זה אווירית וזה לוקח את הזמן שלו, אבל גם את שדה דב, שדה פעיל וגדול בהרבה מהשדה של הרצליה, פינו לבסוף וגם כאן השדה יפונה. כשזה יקרה התכנון כבר ירוץ ונראה את עליות הערך מגיעות. המחירים כיום תואמים את הציפיות ארוכות הטווח, כ3500-6500   ש"ח למ"ר קרקע בממוצע (במנעד מחירים רחב מאוד), אך ברור כי בהמשך הדרך, גם כאן, צפויה עליית ערך משמעותית, עם הבשלת התכנון ועליית הדחפורים על הקרקע