תביעת ענק נגד חברת נדל"ן בחולון עקב הפסקת עבודות תמ"א

בשנת 2016 החליטו עשרות בעלי דירות בבניין "רכבת" ברחוב אהרונוביץ 28-22 בחולון שהגיעה העת לשפר את איכות חייהם, והם התקשרו בהסכם תמ"א 38/1 (חיזוק, עיבוי ותוספת) עם חברת הנדל"ן 'גלגל אחזקות', לצורך ביצוע הפרויקט. אלא שבתביעה שהוגשה בימים אלה נטען, שבמקום לשפר את איכות חייהם, אלה הפכו לחלום בלהות מתמשך, שסופו אינו נראה באופק.

לדברי עו"ד עמנואל יוזוק ממשרד יוזוק-מלכין המייצג את בעלי הדירות בכתב התביעה שהוגש לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, נטען, כי במסגרת הסכם התמ"א 38 שנחתם בין הצדדים, התחייבה 'גלגל אחזקות' לבצע בבניין עבודות בינוי, עיבוי וחיזוק בתמורה לקבלת זכויות לבניית דירות נוספות על גג הבניין. כמו כן, נקבעו לוחות זמנים ברורים לביצוע העבודות, כשסיומן, על פי ההסכם, נקבע ל-7 במארס 2021 לכל המאוחר.

לדברי עו"ד יוזוק, עם קבלת היתר הבניה או בסמוך לו החלה החברה לשווק את הדירות החדשות שנוספו לבניין, ושאותן התחייבה לבנות במסגרת הפרויקט. עקב מאמצי השיווק הללו, התגבשה קבוצת רוכשים, אשר חתמה עם  החברה הסכם קבוצתי. במסגרת הסכם זה, נערכה המחאת זכויות, שבמסגרתה נטלה על עצמה קבוצת הרוכשים, חלק מהתחייבותה של 'גלגל אחזקות' להשלמת הפרויקט, ולמעשה הפכו חברי הקבוצה, גם הם, לאחראים להשלמת הפרויקט.

לדברי עו"ד יוזוק, למרות כניסת כספים על ידי הרוכשים, הפרויקט נתקע עד לעצם היום הזה ונראה שאין כל גורם שלוקח אחריות על הנעשה. לא חברת גלגל, לא קבוצת הרוכשים ולא עורכי הדין המייצגים את הצדדים.

בצר להם, פנו בעלי הדירות לעו"ד עמנואל יוזוק, שהגיש בשמם תביעה נגד 'גלגל אחזקות' ונגד קבוצת רוכשי הדירות החדשות. בתביעה נדרשים הנתבעים להשלים את כל העבודות הנדרשות, לקבל טופס אכלוס לבניין ולפצות את בעלי הדירות הקיימות בבניין במיליוני שקלים, וזאת בשל העיכוב הממושך בביצוע הפרויקט.

עו"ד יוזוק מסביר, כי צירופה לתביעה של קבוצת רוכשי הדירות החדשות כנתבעים, חשובה במקרה זה מאין כמוה. לדבריו, בד"כ בתביעות שכאלה חברה יזמית נקלעת לקשיים, לבעלי הדירות אין ממי להיפרע, משום שהחברה הופכת פושטת רגל. לדבריו, יזמים רבים נותרים בחדלות פירעון, ומדובר באירוע לא נדיר כלל.

"אך במקרה זה, היות וחלק ניכר מרוכשי הדירות החדשות נטלו על עצמם, במסגרת ההסכם לרכישת הדירות, חלק מההתחייבויות של החברה היזמית עצמה בהשלמת הפרויקט, יש ממי להיפרע" אומר עו"ד יוזוק.

לדבריו, למעשה, רכושם של אותם רוכשים – שכאמור לא גרים כיום בבניין, אלא רכשו בו דירות חדשות שטרם נבנו – יכול להיות משועבד לטובת כינוס הנכסים של הפרויקט, על מנת להשלים אותו ולפצות את הדיירים הקיימים על האיחור הממושך במסירת דירותיהם. "מדובר בכיס עמוק במיוחד". אומר עו"ד יוזוק.

על פי התביעה, בעלי הדירות הישנות בבניין החליטו להתקשר בהסכם תמ"א 38 עם 'גלגל אחזקות', לאחר שזו העידה על עצמה באתר האינטרנט שלה שהיא "אחת היזמיות האורבניות הבולטות שצברה ידע וניסיון רב בהתחדשות עירונית ומתמחה בבניית תוספת דירות על פי תמ"א 38/1, ובהריסה ובנייה מחדש על פי תמ"א 38/2". כמו כן, נכתב באתר החברה, כי היא "רואה בשיתוף, הפעולה עם דיירי הפרויקט הקיימים ערך עליון", ולכן היא מקפידה לנהל את התהליכים המורכבים הללו, בשקיפות מלאה ובשיתוף פעולה מלא עם הדיירים לאורך כל הדרך.

אלא שלדברי עו"ד יוזוק, במקרה זה, דברי הרהב וההאדרה העצמית של 'גלגל אחזקות' לא התכתבו עם פעולותיה בשטח, שכן, בפועל, חרף חלוף שנים רבות מהמועד הנקוב בהסכם התמ"א, טרם הסתיים הפרויקט, והתובעים נאלצים להתגורר באתר בנייה, וכל זאת בשעה שהחברה ממאנת לפצותם בגין האיחור הניכר במסירה ואינה עושה דבר וחצי דבר, כדי להשלים את העבודות או לתקן את הליקויים הרבים בפרויקט, שבחלקם מהווים סכנת חיים של ממש.

"זה כשלוש שנים עומד הפרויקט על תילו, ללא התקדמות משמעותית בבנייה, כאשר לעיתים רחוקות מגיע צוות מצומצם לביצוע מספר פעולות בינוי שהן בבחינת 'כוסות רוח למת'", דברי עו"ד יוזוק. לא ניתן להתעלם מעובדה פשוטה והיא בהתאם להסכם היה על החברה לסיים את הפרויקט לפני למעלה מ-3 שנים דבר האומר דרשני.

עוד נטען בתביעה, כי אם לא די בכל אלה, חובר הפרויקט לרשת החשמל, באופן פרוביזורי, כאשר כבל מתח גבוה משתרך מתוך עמוד החשמל הצמוד לבניין אל תוך אחת הדירות. הדבר, כך נטען, נעשה לכאורה באופן פיראטי, ללא קבלת האישורים הנדרשים, וחמור מכך, אף באופן רשלני ומסכן חיים.

לדברי עו"ד יוזוק, התובעים פנו פעמים רבות אל הנתבעים – 'גלגל אחזקות' וקבוצת הרוכשים – הן בעצמם והן באמצעות בא כוחם, בבקשה לקדם ולהשלים את העבודות הדרושות בפרויקט, וכן לשלם להם את הפיצוי, לו הם זכאים בגין האיחור במסירה. אלא שלדאבונם, כל נטען, הנתבעים מתחמקים ומתעלמים באופן בוטה ממצוקתם, ובעיקר מן העובדה שהותירו חמישה בניינים שלמים במצב של אתר בנייה, שבו מתגוררים עשרות משפחות, לרבות קשישים וילדים, בלי כל צפי אמיתי לסיום הסאגה.

לטענת 'גלגל אחזקות', העיכוב בביצוע העבודות נובע, בין היתר מהסיבות הבאות: ימי הגשם הרבים והשיטפונות, שאפיינו את עונות החורף בשנים 2020-2019, והסגרים של מגפת הקורונה. כמו כן, לטענתה, מספר בעלי דירות בפרויקט פנו אל קבלני המשנה מטעמה לשם ביצוע "עבודות שיפוץ בדירות" באופן פרטי, והדבר בא על חשבון ההתקדמות בעבודות בפרויקט.

בכתב התביעה דוחה עו"ד יוזוק את טענות החברה על הסף. לדבריו, מדובר בטענות סרק, שביניהן ובין המציאות אין דבר וחצי דבר. לטענתו, החברה לא תמכה את טיעוניה בסימוכין כלשהם, ויתרה מכך, בימי מגפת הקורונה, ענף הבנייה היה אחד הענפים הבודדים שהוחרגו מההגבלות ופעל כרגיל.

לכתב התביעה, צורפה חוות דעת של מומחה מטעם התובעים, שהעריך את העלויות של תיקון הליקויים הרבים בפרויקט, נכון לעת הזו, בכ-3.5 מיליון שקלים.

בכתב התביעה מתבקש בית המשפט לקבל את התביעה במלואה, ולהורות על מינויו של בא כוח התובעים, עו"ד יוזוק, לכונס הנכסים על מלוא הזכויות של הנתבעים במסגרת הסכם התמ"א והסכם המחאת הזכויות. זאת על מנת שיוכל לפעול בשמם ובמקומם, בין היתר, לצורך השלמת העבודות והוצאת טופס 4 לפרויקט.

לחילופין, אם בית המשפט ימצא, כי אין מקום להורות על מינוי כונס נכסים, מתבקש בית המשפט להורות לנתבעים להשלים את מלוא העבודות ולטפל בכל הליקויים שנמצאו בהתאם לחוות דעתו של המומחה מטעם התובעים.

כמו כן מתבקש בית המשפט לחייב את הנתבעים לפצות את התובעים, בשל האיחור הניכר בהשלמת הפרויקט, בסכום של 212 אלף שקלים לכל דירה, ובסך הכל 5,517,200 שקלים ל-26 בעלי הדירות. בשל עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים מתבקש בית המשפט לחייב את הנתבעים בסכום של 10,000 שקלים לכל דירה, ובסך הכל 260 אלף שקלים לכל התובעים.

התביעה נדונה בימים אלה בבית המשפט המחוזי בתל אביב.

עו"ד עמנואל יוזוק ינאי. צילום: עמי ארליך