ועדת הערר נגד עיריית רמת גן: העדפה כללית לתכנון מתחמי אינה חזות הכול

ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב דחתה את התנגדות הוועדה המקומית רמת גן, ואישרה פרויקט תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש ברחוב הרא"ה 193 בשכונת מרום נווה בעיר.

הבקשה להיתר היתה לבניית בניין בן 10 קומות ו-26 יח"ד, וכן 27 מקומות חניה בשלושה מרתפים, 26 מתוכם בחניון רובוטי משוכלל. זאת, במקום בניין בן 2 קומות ו-9 דירות שייהרס ויפונה. התוכנית קודמה על ידי היזם ועל ידי עורך הבקשה אדריכל תמיר חטיבה במשך חודשים ארוכים מול מחלקת רישוי של הוועדה המקומית, מבלי שנאמר להם כי לא ניתן להוציא היתר אלא יש לקדם תכנון מתחמי.

ואולם, בדיון שהתקיים באוגוסט 2023, עיריית רמת גן דחתה את הבקשה להיתר בטענה כי המדיניות העירונית ותוכנית האב השכונתית לאזור מעדיפות תכנון מתחמי ולא בניינים בודדים; נטען כי הבניינים הגובלים מקדמים גם הם פרויקט התחדשות עירונית וההמלצה היא לצרף אותם; העירייה טענה גם כי גובה הבניין שהתבקש אינו תואם את הוראות תוכנית האב; וגם כי מדיניות העירייה בנושא החניה היא לא לאשר מתקני חניה אוטומטיים.

על החלטה זו הוגש ערר לוועדת הערר המחוזית, באמצעות עוה"ד ענת בירן ואורטל דודיאן גדעוני ממשרד ענת בירן – עורכי דין, ובשם יזם הפרויקט חברת אמ"מ צ.ב יזמות ובניין. היזם טען, כי הנימוק עליו נשענת החלטת הוועדה המקומית אינו מבוסס וההחלטה היא בלתי סבירה ואף פוגעת בבעלי הזכויות במקרקעין באופן בלתי מידתי, תוך שהיא עומדת בסתירה להחלטות ועדות הערר ולפסיקת בתי המשפט בנושא. כן נטען כי בהחלטתה, גוזרת הוועדה המקומית את דינם של בעלי הזכויות לגור במשך שנים ארוכות בבתים ישנים נעדרי מיגון.

נטען, כי מדובר בבקשה להיתר ראויה התואמת ברובה את המדיניות, שקודמה בהכוונת גורמי המקצוע של הרשות, תוך השקעה רבה של זמן וכסף, ולכל אורך הדרך לא צוין במפורש כי נדרש תכנון מתחמי. הבקשה גם לא פוגעת בהתחדשות מגרשים סמוכים, שנכון לעתה כלל אינם מעוניינים לקדם פרויקט במקרקעיהם.

לעניין החניה, טענות היזם היו כי פתרון החניה המוצע הוא פיתרון מודרני מתוחכם ויעיל, הנותן מענה טוב יותר מאשר חניה קונבנציונלית, וזאת נוכח שטחו הקטן של המגרש. הפיתרון עומד בכל הוראות החוק ובהנחיות המרחביות לתכנון חניות, כאשר מתוכננת דרך גישה לחניה בתוך המגרש ללא כל הפרעה להולכי הרגל במדרכה. יתרה מכך, היזם אף הסכים כי אם בניינים גובלים יבצעו בסופו של דבר פרויקטי התחדשות, הם יוכלו  להשתמש בדרך הגישה שתיבנה גם כן.  החלטת הוועדה לדחות את הפיתרון המוצע המבוססת על מדיניות השוללת שימוש במתקן חניה אוטומטי, היא שגויה ובכל מקרה יש לבחון כל מקרה לגופו ולבחון את הפתרון המתאים ביותר לכל מגרש.

ועדת הערר קיבלה את כל טענות היזם, דחתה כאמור את טענות העירייה ואישרה את פרויקט התמ"א. הוועדה קבעה, כי הנימוק המרכזי עליו נשענת החלטת הוועדה המקומית אינו מבוסס דיו, וכי אין להתייחס להעדפת תכנון מתחמי כמדיניות כללית בלבד, מבלי לבדוק כל תוכנית לגופה. הוועדה ציינה כי מקובלת עליה ההעדפה של התכנון המתחמי, אם יחד עם זאת הוא אינו חזות הכול, במיוחד כאשר הוא ערטילאי ובלתי מגובש, בבחינת רעיון בעיקרו שלא החל לקרום עור וגידים. משכך, קבעה הוועדה, לא ניתן לסרב לבקשות פרטניות להיתר לפרויקטי התחדשות רק מסיבה זו.

עוד קבעה ועדת הערר, כי תוכנית אב הינה מסמך מדיניות הכולל עקרונות והנחיות להתחדשות עירונית, אך אין לו מעמד סטטוטורי של תכנית על פי החוק, אלא מדובר בהנחיה מנהלית בלבד, והוועדה המקומית רשאית לסטות מהנחיה זו באם קיימים שיקולים המצדיקים זאת. ובמקרה הזה, השיקולים אכן הצדיקו זאת.

לדברי עו"ד ענת בירן, "אנו שמחים על החלטת ועדת הערר וסבורים כי היא מוצדקת.. טענות הוועדה המקומית התמקדו בעיקר בהעדפה כללית שלה לבנייה מתחמית ולא מעבר לכך, וכי בנייה נקודתית לא מתאימה לתוכנית האב, מבלי שנבחנה  כלל ההיתכנות לתכנון מתחמי כלשהו, ולא הוגדרו מתחמי תכנון.  ועדת הערר קיבלה את טענותינו כי תוכנית האב אינה מחייבת תכנון מתחמי, אלא רק מציינת העדפה כללית, וכי יש לבחון כל מקרה לגופו. כך גם לעניין פתרון החניה, שלא נבחן לגופו אלא נדחה על הסף בשל קיומה של מדיניות עקרונית. המשמעות בדחיית הפרויקט היא שאנשים יישארו להתגורר בבניין לא מחוזק וללא ממ"דים, ומשמח שוועדת הערר קיבלה את הערר ברובו והכשירה את הדרך להוצאת היתר בנייה, וקבעה כי על העירייה להפגין גמישות נדרשת ולבדוק כל מקרה לגופו, בניגוד להיצמדות עיוורת להחלטות מדיניות כאלה ואחרות".

בעיריית רמת גן אישרו את הפרטים