תמ"א 70 זכויות בנייה - האם גם אתם תרוויחו?

תמ"א 70 היא תכנית ארצית רחבת היקף שנועדה ללוות את פרויקט המטרו ולהשפיע על האופן שבו ייראה הבינוי סביב צירי התחבורה העתידיים. משקיעים פרטיים רבים חושבים לעצמם "מה לי ולזה? השקעה בקרקעות היא לכרישי נדל"ן ואנשי עסקים". הם לא יודעים כי הנחה זו כבר אינה נכונה בימינו, ושהם יכולים גם יכולים לרכוש זכויות בנייה במסגרת תמ"א 70 ועשויים ליהנות מפירות השקעותיהם ביום המחר. 

מה שהיה הוא לא מה שיהיה

עבור רבים, השקעה בדירה הייתה במשך שנים הבחירה הטבעית. זהו שוק מוכר, פשוט יחסית להבנה, וכזה שרבים מכירים מקרוב. אלא שבמציאות הנוכחית, הכניסה לשוק הזה הפכה למורכבת במיוחד. מחירי הדירות הגבוהים, המיסוי והריביות יוצרים מצב שבו משקיע חדש מתקשה למצוא נקודת כניסה סבירה. וכאן מתחיל החיפוש אחר חלופות: משקיעים מבינים שהבעיה אינה הרצון להשקיע, אלא היעדר מסלולים נגישים. השאלה כבר אינה אם להשקיע, אלא איפה ואיך.

כאן נכנסות לתמונה זכויות בנייה במסגרת תמ"א 70. בניגוד להשקעה בדירה קיימת, תכנית זו עוסקת בעתיד. היא מבוססת על תפיסה של תכנית בנייה ופיתוח סביב תחבורה ציבורית מתקדמת, ויוצרת מסגרת תכנונית חדשה לאזורים הסמוכים לתחנות המטרו. המשמעות היא שבאזורים מסוימים, תכניות בנייה עבור תמ"א 70 עשויות להתקדם ולהתעדכן, ועשויה להיווצר תשתית לצמיחה עירונית עתידית. לכן, קרקע להשקעה במסגרת תמ"א 70 נתפסת ככניסה מוקדמת לתהליך. לא כהימור קצר טווח, אלא כהשתלבות בשינוי רחב היקף שצפוי להתרחש לאורך שנים. עבור המשקיע הפרטי, זהו פתח לחשיפה לשוק שאינו מבוסס על רכישת דירה במחיר שיא, אלא על זיהוי מגמות תכנוניות לפני שהן מתממשות.

הפתרון: להבין תכנית בנייה לפני שפועלים

עם זאת, כאן מתעורר האתגר המרכזי. תמ"א 70 אינה תכנית שמופעלת בלחיצת כפתור. היא משתלבת עם תכנית בנייה מקומית, החלטות, ועדות ותהליכים בירוקרטיים מורכבים. לא כל קרקע סמוכה למטרו תתקדם באותו קצב, ולא כל אזור ייהנה מאותן זכויות בניה. לכן, מי שניגש להשקעה בקרקע ללא הבנה תכנונית מעמיקה עלול לפעול מתוך תקווה בלבד. לעומת זאת, מי שמבין כיצד לקרוא תכניות, לנתח מסמכים ולהעריך היתכנות, פועל מתוך אסטרטגיה ועשוי לקצור פירות יפים בשל רכישת זכויות בנייה במסגרת תמ"א 70. כאן מתברר מדוע המשקיע הפשוט מתקשה לעשות זאת לבד: שוק הקרקעות דורש ידע, ניסיון והיכרות עם המערכת, דברים שלא נרכשים ביום אחד. וכאן נכנסות חברות יזמות הקרקעות לסיפור.

חברות יזמות קרקעות מסוימות מאפשרות ללקוחותיהן לרכוש נתחים מקרקעות שהן רכשו, ובכך ליהנות ממימוש פוטנציאל עתידי הגלום בזכויות הבנייה שנרכשו על ידי אנשים ש'שוחים בתחום'. זה עשוי להיות פתרון מיטבי עבור המשקיע הפשוט, מהסיבה הפשוטה שהוא לא צריך ללמוד את שוק הקרקעות או להתרוצץ בין אנשי מקצוע בעלי אינטרסים מגוונים: הוא מקבל את כל מה שהוא צריך תחת קורת גג אחת, ללא כאבי ראש או עיסוק מכביד בתקנות ובירוקרטיה.  

מי שפועל מוקדם פועל חכם

השינוי שמביאה איתה תמ"א 70 אינו רגעי. הוא מתרחש עכשיו, אך השפעותיו יילוו אותנו בעשור הקרוב ואף מעבר לכך. ככל שהתכנון מתקדם והביצוע מתקרב, האפשרויות לזכויות בנייה במסגרת תמ"א 70 הולכות ומצטמצמות, והקרקעות האטרקטיביות הופכות לנגישות פחות.

עבור מי שמבקש להיערך לעתיד ולא להסתפק במה שמוכר ועמוס, קרקע להשקעה במסגרת תמ״א 70 עשויה להיות צעד מחושב. לא מתוך לחץ, אלא מתוך הבנה שהזדמנויות תכנוניות אינן ממתינות לנצח. מי שבוחר לפעול בסביבה כזו, עושה זאת נכון יותר כשהוא נשען על ידע מקצועי וליווי שמכיר את השטח, את המערכת ואת הקצב שבו הדברים באמת מתקדמים.

בסופו של דבר, השאלה אינה רק האם תמ״א 70 תייצר זכויות בניה, אלא מי ידע לזהות את הרגע הנכון ולהתנהל בו בחוכמה. מי שיבחר להבין את המהלך לעומק ולפעול בצורה מושכלת ובליווי גורמי מקצוע שמכירים את השוק על בוריו, עשוי למצוא את עצמו במקום אחר לגמרי כאשר פני הערים בישראל יתחילו להשתנות. במציאות שבה תהליכי תכנון מתקדמים בהדרגה והמידע אינו תמיד גלוי לציבור הרחב, דווקא מי שבוחר לעצור, להבין ולבחון את האפשרויות בזמן אמת, מגדיל את סיכוייו לפעול ממקום מושכל ולא בדיעבד.