יזמים או קבלנים? כל הסיבות להפוך למומחי התחדשות עירונית

אם בעבר פרויקטים של פינוי-בינוי או תמ”א 38 נחשבו למסלולים מורכבים, מסורבלים ובעלי סיכון – כיום המגמה הפוכה. תוכניות ההתחדשות העירונית תופסות נפח הולך וגדל, והמומחיות בהובלתן הופכת לכרטיס כניסה אל לב הליבה של עולם הבנייה בישראל, לרמה שלימודי קורס התחדשות עירונית מומלצים מאי פעם.

השאלה היא מי מבין את התחום החדש שמזיז את כל השוק קדימה – ומי נשאר מאחור.

למה התחדשות עירונית היא לא עוד נישה – אלא ליבת הענף?

הביקוש לדיור בישראל ממשיך לעלות, אבל הקרקעות הפנויות לבנייה פוחתות. ברוב הערים המרכזיות – כבר אין שטחים פתוחים זמינים לבנייה חדשה בקנה מידה רחב. המשמעות ברורה: העתיד נמצא בתוך הערים, בבניינים הקיימים, בשכונות הוותיקות – ולא בשוליים המרוחקים.

מגמות מפתח:

• המדינה מפסיקה לאשר כמעט תמ”א 38 – ומעבירה את הכוח לתוכניות פינוי-בינוי
   
• עיריות מחייבות יזמים לפעול דרך מסלולי התחדשות, כולל תכנון מחדש של רחובות שלמים
   
• מוסדות מימון תומכים בפרויקטים מורכבים – כשיש מתודולוגיה ואנשי מקצוע מומחים
   
• הדיירים עצמם כבר מבינים את הערך – ודורשים אנשי מקצוע עם ניסיון ספציפי בתחום הזה
   

כל זה יוצר שוק חדש, שדורש שחקנים חדשים עם התמחות עמוקה.

יזמים כלליים לעומת מומחי התחדשות עירונית: הבדל בגישה, בעומק, ובתוצאה

מה עושה יזם נדל”ן "רגיל"?

• מזהה קרקע, בודק כדאיות, מגייס הון, מקדם תכנון ומוכר יחידות
   
• מנהל פרויקט מול קבלן, רשויות, יועצים ולקוחות
   
• בדרך כלל עוסק בקרקעות חדשות או באזורים מתפתחים בשוליים העירוניים
   

מה עושה מומחה להתחדשות עירונית?

• מזהה בניין קיים עם פוטנציאל תכנוני וקהילתי
   
• בונה אמון עם דיירים לאורך תהליך של שנים
   
• מתמרן בין תקנות עירוניות, צרכים אנושיים, מגבלות מבניות והיתכנות כלכלית
   
• פועל מול ועדות מקומיות, שמאים, מהנדסי עיר, מנהלי תכנון ואנשי פיקוח
   
• מוביל פרויקט בלב עיר בנויה – כולל לוגיסטיקה מורכבת, דחיסות תנועה ואילוצי תשתית
   

במילים אחרות: מדובר באותו ענף – אבל באתגר מסוג שונה לחלוטין.

היתרונות של מי שמתמחים בהתחדשות עירונית – ולא רק “מבינים קצת”

יתרון מספרי: יותר פרויקטים זמינים, פחות תחרות נקודתית

שוק ההתחדשות העירונית מלא במאות בניינים שממתינים למימוש זכויות. רובם ממוקמים בלב אזורי ביקוש – ומציעים רווחיות גבוהה.

מי שיודעים לאתר, לנהל ולבצע פרויקטים מהסוג הזה – יכולים לפעול לאורך זמן בלי להילחם על כל חלקה ריקה מול עשרות יזמים אחרים.

יתרון תכנוני: עבודה על בסיס נתונים אמיתיים, לא תחזיות

בעולם של קרקעות חדשות, הרבה תלוי בשוק: האם יימכר? מה יקרה לריבית? מה תחליט הוועדה?

בהתחדשות עירונית – רוב הנתונים פתוחים: יש בניין, יש שכונה, יש צורך ברור בשדרוג. העבודה היא מול מציאות קיימת – ולא רק מול חלומות.

יתרון רגולטורי: הליכים שזוכים לתמיכת המדינה

רשויות מקומיות ומשרדי ממשלה מעדיפים כיום לקדם פרויקטים של התחדשות – ויוצרים לכך תמריצים:

• תוכניות מועדפות במסלול מקוצר
   
• הטבות במסים והיטלים
   
• סדרי עדיפויות בתכנון תשתיות
   
• תמיכה בהליך מול דיירים סרבנים
   

מומחים בתחום יודעים איך לנצל את ההקלות האלה – ולנוע מהר יותר לעבר היתר.

יתרון אסטרטגי: פחות תלות בגיוס קרקעות, יותר שליטה בפרויקט

יזם רגיל תלוי במחירי הקרקע. ברוב הערים, רכישת קרקע יקרה הופכת את הפרויקט לפחות כדאי. לעומת זאת, בפרויקט פינוי-בינוי, הקרקע כבר קיימת – ונתונה להסכמה בין יזם לדיירים.

מומחה להתחדשות עירונית, אם כן, אינו קונה קרקע – אלא מייצר קרקע חדשה מתוך הקיים.

מי יכול להפוך למומחה אמיתי בתחום?

לא כל קבלן ולא כל יזם מתאים לכניסה לתחום ההתחדשות. נדרשת גישה אחרת – וגם סט כישורים רחב. לדוגמה, אנשי מקצוע שהגיעו מרקע טכני כמו ניהול פרויקטים או לימודי אינסטלציה, יכולים להביא עמם יתרון פרקטי. הבנה לעומק של מערכות מים, ביוב ותשתיות קיימות בתוך מבנים ותיקים – היא נכס מהותי בפרויקטים של פינוי-בינוי.

הכישורים הנדרשים:

• הבנה עמוקה של תכנון עירוני
   
• יכולת לקרוא תוכניות מתאר ולקדם שינוי ייעוד
   
• ידע משפטי בהיבטי בעלות, זכויות ודיירות מוגנת
   
• תקשורת רכה – לניהול תהליך ארוך מול דיירים
   
• סבלנות, אסטרטגיה לטווח רחוק, והתמודדות עם אתגרים בירוקרטיים
   

יזמים שחושבים לטווח קצר – לא שורדים בהתחדשות עירונית. אלה שחושבים אסטרטגית – בונים לעצמם שוק יציב ורווחי לאורך זמן.

מהם המסלולים שכדאי ללמוד כדי להפוך למומחי התחדשות עירונית?

מומלץ לרכוש ידע ממוקד ולא רק כללי בנדל”ן. תוכניות איכותיות בתחום כוללות:

• ניתוח פרויקטים אמיתיים של פינוי-בינוי ותמ"א
   
• תרגול מול תכניות בניין עיר (תב"ע)
   
• סימולציות של מו”מ עם דיירים
   
• כלים לניתוח כדאיות כלכלית במתחמים קיימים
   
• עקרונות התכנון החדשים שמובילים ערים קדימה (עירוב שימושים, תחבורה חכמה, שימור ועוד)
   

בנוסף לכך, חיבור לרשת אנשי מקצוע בתחום – עו”ד, שמאים, יועצי נגישות, יזמים בפועל – מהווה יתרון משמעותי למי שרוצים להיכנס לתחום לא רק כתיאוריה, אלא כקריירה מעשית.

לסיכום: העתיד הוא עירוני – והשחקנים החזקים פועלים מבפנים

ענף הנדל"ן נמצא בשלב שבו כמעט כל הגדילה מתרחשת פנימה – בתוך העיר, בתוך הבניינים הקיימים, בתוך המארג האורבני.

יזמים וקבלנים שרוצים להבטיח לעצמם מקום בשוק משתנה – חייבים לחשוב מחדש על המומחיות שלהם. ולא רק "להכיר" את תחום ההתחדשות העירונית – אלא להתמחות בו.

כי בעולם שבו אין עוד קרקעות פנויות, הקרקע הבאה נוצרת מתוך הידע, הסבלנות והיכולת להוביל שינוי אמיתי – רחוב אחר רחוב, בלוק אחר בלוק.

** פרסום ממומן