522 דירות ושני מגדלים בני 48 קומות: אושר פרויקט ההתחדשות העירונית אבא הלל–רש"י ברמת גן

פרויקט ההתחדשות העירונית במתחם הרחובות אבא הלל, רש"י וארניה ברמת גן עובר שלב משמעותי: התוכנית קיבלה תוקף, ובמסגרתה צפויים להיהרס 14 מבני מגורים ישנים שבהם 161 יחידות דיור, ובמקומם ייבנו שני מגדלי מגורים בני 48 קומות ובהם 522 יחידות דיור.

הפרויקט, המקודם על ידי קבוצת אב-גד החזקות ואפריקה ישראל מגורים, משתרע על שטח של כ-9.6 דונם ונחשב לאחד מפרויקטי ההתחדשות העירונית המשמעותיים באזור מערב רמת גן.

אבל לצד המספרים הגדולים – מאות דירות, מגדלים בגובה של 48 קומות והיקף הכנסות צפוי של יותר ממיליארד שקל – בפרויקט יש מרכיב נוסף שעשוי להיות משמעותי לא פחות: לראשונה בגוש דן, תוכנית ההתחדשות כוללת מנגנון ייעודי למימון התחזוקה ארוכת הטווח של המגדלים.

לא רק לבנות – לחשוב על היום שאחרי

במסגרת התוכנית נקבע כי ניתן יהיה לממש 20 יחידות דיור נוספות, אך זאת בכפוף להקמת קרן תחזוקה בהיקף של 21 מיליון שקל.

הקרן נועדה לשמש מקור כספי לתחזוקת המגדלים לאורך השנים, לרבות תחזוקת מנע, טיפול בבלאי וכיסוי הוצאות שבר במערכות המשותפות.

מדובר בסוגיה שהופכת משמעותית במיוחד ככל שיותר ויותר פרויקטים בישראל עוברים מבנייה של בניינים נמוכים למגדלים רבי-קומות. מערכות כמו מעליות, משאבות, מערכות כיבוי אש, מערכות אנרגיה, תשתיות מים וחשמל ומערכות נוספות דורשות תחזוקה שוטפת והשקעות משמעותיות לאורך חיי הבניין.

האתגר הוא שלאחר שהדיירים מקבלים את המפתחות, האחריות לתחזוקת הרכוש המשותף עוברת במידה רבה לדיירים ולחברות הניהול. לאורך השנים עלולות להצטבר הוצאות משמעותיות, ובמגדלים גדולים מדובר לעיתים בסכומים גבוהים במיוחד.

בפרויקט אבא הלל–רש"י מבקשים להתמודד עם הבעיה מראש.

העיקרון פשוט: ככל שמתווספות זכויות בנייה, כך נדרש גם מקור תקציבי שיסייע לשמור על איכות המבנים לאורך זמן.

בהתאם לכך, האפשרות לממש את 20 יחידות הדיור הנוספות בפרויקט מותנית בהקמת הקרן, בהיקף של 21 מיליון שקל.

המשמעות היא שההתחדשות העירונית אינה נתפסת רק כתהליך שמסתיים ביום שבו נהרס הבניין הישן ונמסרת הדירה החדשה, אלא כתהליך שצריך להביא בחשבון גם את החיים במתחם בעוד 20 ו-30 שנה.

522 יחידות דיור במקום 161

התוכנית משתרעת על כ-9.6 דונם, במתחם הממוקם באחד הצירים המרכזיים במערב רמת גן, בסמוך לפארק הירקון ולמערכות תחבורה מרכזיות.

14 מבני מגורים קיימים ובהם 161 יחידות דיור ייהרסו, ובמקומם יוקמו שני מגדלי מגורים בני 48 קומות, שיכללו 522 יחידות דיור.

לצד הדירות יכלול המתחם גם חזית מסחרית פעילה בשטח של כ-1,500 מ"ר לאורך דרך אבא הלל, שטחי ציבור וחניון תת-קרקעי.

מתוך כלל יחידות הדיור בפרויקט, 56 יהיו מיקרו-דירות ו-116 יהיו דירות קטנות, במטרה להציע מגוון רחב יותר של פתרונות מגורים ולהתאים את הפרויקט לקהלים שונים.

השילוב בין מגורים, מסחר, שטחי ציבור וקרבה לצירי תחבורה מרכזיים צפוי להפוך את המתחם לחלק משמעותי מהמרחב העירוני המתחדש במערב העיר.

יותר ממיליארד שקל

גם בהיבט הכלכלי מדובר בפרויקט משמעותי.

בהתאם להערכות הראשוניות של החברות היזמיות, היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט כולו מוערך בכ-1.204 מיליארד שקל, לא כולל מע"מ.

היקף ההוצאות הצפוי מוערך בכ-959 מיליון שקל, לא כולל מע"מ.

הפער בין ההכנסות להוצאות משקף את היקפו הכלכלי של המיזם, אך מעבר למספרים, הפרויקט צפוי לשנות באופן משמעותי את פני האזור ולהוסיף מאות יחידות דיור למרקם העירוני הקיים.

"התחדשות עירונית אמיתית אינה מסתיימת ביום קבלת המפתח"

עו"ד ראם רצון, מנכ"ל קבוצת אב-גד, מדגיש כי קרן התחזוקה נועדה להתמודד עם אחד האתגרים המרכזיים של הבנייה לגובה.

"התחדשות עירונית אמיתית אינה מסתיימת ביום קבלת המפתח", אומר רצון. "האחריות שלנו כיזמים היא להסתכל קדימה ולוודא שהבניינים שאנו בונים יישארו איכותיים, מתוחזקים ובעלי ערך גם שנים רבות לאחר האכלוס".

לדבריו, היוזמה להקמת קרן התחזוקה קיבלה הכרה במסגרת החלטת הוועדה המחוזית, והוא מקווה שהיא תהפוך למודל שיוכל להיות מיושם בפרויקטים נוספים.

"אנו גאים שהיוזמה להקמת קרן התחזוקה במתחם אבא הלל קיבלה הכרה במסגרת החלטת הוועדה המחוזית והיא תהפוך למודל חדשני שניתן ליישם בפרויקטים נוספים של התחדשות עירונית בעיר רמת גן ובכלל", הוא אומר.

"יצירת ערך וודאות לדיירים לאורך זמן"

רונית אשד-לוי, מנכ"לית אפריקה מגורים, מדגישה אף היא את החשיבות של התכנון לטווח ארוך.

"אנו גאים להוביל את פרויקט אבא הלל אשר ישנה את פני העיר, ועוד יותר גאים בכך שבפרויקט זה הומחשה התפיסה שמכתיבה את דרכנו – יצירת ערך וודאות לדיירים לאורך זמן", היא אומרת.

לדבריה, "התחדשות עירונית אינה מסתיימת עם השלמת הבנייה ומסירת הדירות, אלא מחייבת חשיבה ארוכת טווח על איכות החיים של הדיירים ועל האופן שבו המבנים והמרחב המשותף יתפקדו גם שנים רבות לאחר האכלוס".

אשד-לוי מוסיפה כי מנגנון קרן התחזוקה מבטא תפיסה של אחריות ארוכת טווח, המחברת בין תכנון איכותי, תחזוקה ראויה ושמירה על ערך סביבת המגורים לאורך זמן.

"מתן התוקף לתוכנית הוא אבן דרך משמעותית בקידום אחד מפרויקטי ההתחדשות העירונית הגדולים ברמת גן", היא אומרת. "מעבר לתוספת משמעותית של יחידות דיור, הפרויקט צפוי ליצור מרחב עירוני שלם המשלב מגורים, מסחר, מבנה ציבור ושטחים פתוחים, ולתרום להתחדשותו של אחד מצירי הפיתוח המרכזיים בעיר".

מודל חדש להתחדשות עירונית?

החידוש המרכזי בפרויקט עשוי להיות דווקא פחות נוצץ משני המגדלים בני 48 הקומות, אך ההשפעה שלו עשויה להיות ארוכת טווח יותר.

בשנים האחרונות הולכת וגוברת הבנייה לגובה בישראל, ובמיוחד באזורי הביקוש בגוש דן. מגדלים מאפשרים להוסיף מאות יחידות דיור בשטח קרקע מוגבל, אך הם גם מייצרים מציאות חדשה עבור הדיירים: בניינים מורכבים יותר, מערכות יקרות יותר וצרכי תחזוקה משמעותיים יותר.

השאלה מי יממן את התחזוקה בעוד עשור, שניים או שלושה עשורים הופכת לכן לשאלה מרכזית בתכנון פרויקטים של התחדשות עירונית.

במתחם אבא הלל–רש"י מנסים לתת לה תשובה כבר בשלב התכנון.

קרן התחזוקה בהיקף של 21 מיליון שקל אמורה לספק רשת ביטחון כלכלית שתאפשר להתמודד עם חלק מהעלויות העתידיות, ובכך להפחית את הנטל שיוטל בעתיד על הדיירים.

הגישה הזו מבקשת לשנות את נקודת המבט על התחדשות עירונית: לא רק כמה דירות חדשות ייבנו, כמה קומות יהיו למגדל ומה תהיה התמורה לדיירים – אלא גם איך ייראה המתחם שנים רבות לאחר שהבנייה תסתיים.

אם המודל יצליח, הוא עשוי להפוך לכלי משמעותי בפרויקטים נוספים של בנייה לגובה והתחדשות עירונית.

צוות התכנון

את הפרויקט מובילים צוותי התכנון והייעוץ של שתי החברות. האדריכלית הראשית של אב-גד היא אדר' לילך פז, סמנכ"לית התכנון של אפריקה ישראל מגורים היא אדר' עדי לוסקי, ואדריכל הפרויקט הוא אלדד לב ממשרד זית לב אדריכלים.

השמאים מטעם היזם הם עדי נבון וכרמית גואטה ממשרד סהר נבון שמאים. את היזם מייצג משרד עורכי הדין וקסלר ברגמן, ואת הדיירים מייצג עו"ד עידן מנצ'ל ממשרד גולדפרב.

כעת, לאחר מתן התוקף לתוכנית, מתקדם המתחם צעד נוסף בדרך להפיכתו מפרויקט תכנוני למציאות עירונית.

עבור רמת גן, מדובר בתוספת משמעותית של יחידות דיור, מסחר ושטחי ציבור בלב אזור מרכזי בעיר. עבור הדיירים, מדובר בהחלפת מבנים ישנים במגדלים חדשים ובסביבת מגורים מודרנית. ועבור עולם ההתחדשות העירונית, מדובר בניסיון להכניס למשוואה מרכיב שלא תמיד מקבל מספיק מקום: לא רק איך בונים את המגדל – אלא איך שומרים עליו גם הרבה אחרי שהמנוף האחרון עוזב את האתר.

כי בסופו של דבר, התחדשות עירונית אמיתית אינה נמדדת רק ביום שבו הבניין החדש עומד על תילו.

היא נמדדת גם שנים אחר כך – כשהמעליות ממשיכות לעבוד, המערכות מתוחזקות, חזית הבניין נשמרת והדיירים ממשיכים ליהנות מסביבת מגורים איכותית.

במתחם אבא הלל–רש"י ברמת גן מנסים כבר עכשיו לתכנן גם את היום שאחרי.