קניית דירה מכונס נכסים: מלכודת או הזדמנות?

מאמר זה נכתב מנקודת מבט שלי, כעורך דין המלווה באופן שוטף עסקאות מקרקעין מורכבות, לרבות רכישת נכסים מכונסי נכסים, ומבוסס על ניסיון מצטבר בליווי רוכשים, משקיעים ויזמים בעסקאות נדל"ן בישראל ומחוצה לה.

להלן אפרט את תפקידו של כונס הנכסים, ואת היתרונות והחסרונות של רכישת דירה מכונס נכסים.

מהו תפקידו של כונס נכסים? כונס נכסים הוא בעל מקצוע (בדרך כלל עו"ד) שממונה ע"י בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל. כונס נכסים הוא למעשה הגורם המוסמך להוציא נכסים מאנשים שלא שילמו את חובותיהם, או מכאלו שנמצאים במחלוקת (למשל בני זוג בהליך גירושין). תפקידו של הכונס הוא למכור את אותם נכסים תוך כדי מיקסום התמורה ממכירתם, ולחלק את התמורה שהתקבלה עבורם לגורמים הרלוונטיים.

בפועל, עסקאות מסוג זה מצריכות קריאה מדוקדקת של החלטות שיפוטיות, הבנה של גבולות סמכות הכונס ויכולת לנתח את המשמעויות המשפטיות של הסכם מכר שנערך בתנאים שאינם סטנדרטיים.

האם באמת מדובר במלכודת? החסרונות בקניית דירה מכונס נכסים

אני ממליץ לערוך בדיקות מעמיקות בטרם תכנסו להליך של רכישת דירה מכונס נכסים. מניסיוני, לא מדובר בהליך רכישה רגיל ויש לשים לב לנורות האזהרה בעסקאות כאלה:

1. כונס הנכסים אינו אחראי למצבה של הדירה הנמכרת – כונס הנכסים מוכר את הדירה כפי שהיא והוא אינו מחויב לגלות או להצהיר אודות מצב הדירה בפועל. מה זה אומר? שבניגוד לדירות רגילות שנמכרות בשוק החופשי, הכונס לא מחויב לגלות לרוכשים פוטנציאליים על פגמים נסתרים בדירה (כמו ליקויי בנייה), חריגות בנייה או צווי הריסה והאחריות למעשה מוטלת על כתפיו של הרוכש בלבד.

ליווי משפטי נכון בשלב זה כולל בדיקות רישומיות, בחינת היתרים ותיקי בניין, וכן הערכה מוקדמת של חשיפות משפטיות שעלולות להתגלות רק לאחר השלמת העסקה.

2. רוכש הדירה אחראי לתשלום מיסים שמוטלים בדרך כלל על מוכר נכס – חסרון משמעותי נוסף. כונס הנכסים עלול להכניס לחוזה המכר של הדירה סעיפים שמטילים על הרוכש חובה לשאת בתשלום מיסים, חובות והיטלים שבדרך כלל משולמים ע"י מוכר של נכס. מה למשל? מס שבח, היטל השבחה ועוד.

סוגיות מיסוי בעסקאות מכונס נכסים מחייבות בחינה פרטנית, ולעיתים תכנון מוקדם יכול למנוע תשלומים מיותרים או מחלוקות עתידיות מול רשויות המס.

3. עיכוב במסירת הדירה לרוכש – במרבית הפעמים כונס הנכסים אינו מתחייב למועד מסירה של הדירה בהסכם המכר, וגם אם הוא כן התחייב לכך, ככל ומועד המסירה נדחה (בעקבות סירובם של שוכרים להתפנות מהכנס למשל), העניין לא ייחשב הפרה של הסכם המכר מצד כונס הנכסים. חשוב להבין שעיכוב במסירה לרוכש עלול לגרום לו להפסדים כספיים ולנזקים נוספים.

במקרים רבים, נדרש ניתוח מוקדם של מצב החזקה בנכס והערכת סיכויי הפינוי, כחלק מהחלטה מושכלת האם להיכנס לעסקה ובאיזה מחיר.

4. ערבות בנקאית – מי שמעוניין לקנות דירה מכונס נכסים לרוב יתבקש לצרף להצעתו עבור הדירה ערבות בנקאית בשיעור של 10% מההצעה. המשמעות בהעמדת הערבות והסכנה הטמונה כאן היא שכונס הנכסים רשאי לחלט את הערבות אם המציע חזר מההצעה שלו ללא הצדקה או הפר הסכמה אחרת בין הצדדים.

הבנת תנאי ההתמחרות והשלכותיהם המשפטיות היא קריטית, במיוחד עבור רוכשים שאינם מנוסים בעסקאות מסוג זה.

דירות "זולות" ממחיר השוק: האם בכל זאת קיימת הזדמנות בקניית דירה מכונס נכסים?

נשאלת השאלה האם ישנן "מציאות" ומחירים אטרקטיביים בהליך רכישת דירה מכונס נכסים. אז כן, ישנו פוטנציאל לקנות דירה מתחת למחיר השוק (אפילו בשיעור של 10%-20%), משום שמדובר בעסקה שאין בה "מוכר מרצון" שיסרב למכור את דירתו אם לא יקבל את המחיר הראוי שהוא חושב שמגיע לו.

כמו כן, אם ניקח לדוגמא דירות שנמכרות בעקבות סכסוכים משפחתיים (סכסוכי ירושה או בין בני זוג), אז ישנו סיכוי גבוה שדירות כאלה עשויות להימכר מהר יחסית, דבר נוסף שיכול לגרום להפחתה במחיר.

דווקא במצבים אלו, ניסיון בליווי סכסוכים משפחתיים ועסקאות ירושה עשוי לסייע בזיהוי הזדמנויות אמיתיות לצד ניהול סיכונים נכון.

אך, גם שיש סיכוי לקנות במחיר זול, זה לא תמיד מה שקורה בפועל. לעיתים, דירות כאלה נמכרות אפילו מעל מחיר השוק, משום שישנם אנשים שנכנסים לתהליך ומגישים הצעות גבוהות יותר ממה שתיכננו.

למה זה קורה? כשרוצים לרכוש דירה מכונס ישנו הליך שנקרא "התמחרות" שבו בעצם ההצעה הגבוהה ביותר היא זו שזוכה, מה שגורם לתחרות בין המציעים להציע הצעות גבוהות יותר ולהעלאת המחיר בפועל.

שוקלים לרכוש דירה מכונס נכסים? פעלו בחוכמה

רכישת דירה מכונס נכסים יכולה להיות הזדמנות פיננסית משתלמת, אך היא כרוכה בסיכונים ובמורכבויות משפטיות שיש להביא בחשבון. כפי שראינו, הקונה עשוי להיתקל באתגרים כגון היעדר אחריות למצב הנכס, תשלום מיסים והיטלים שבדרך כלל מוטלים על מוכר נכס, עיכובים במסירה והליכי התמחרות תחרותיים. עם זאת, עבור מי שנערך נכון ומבצע בדיקות מקיפות, ההליך עשוי להניב עסקה מוצלחת.

אם אתם שוקלים לרכוש דירה מכונס נכסים, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי שיבטיח שאתם פועלים מתוך ידע וביטחון. ליווי מקצועי יכול לעזור לכם למזער סיכונים ולמקסם את היתרונות האפשריים. אתם מוזמנים ליצור קשר לקבלת ייעוץ מותאם אישית.
 

*עו"ד מיכאל שטרית מלווה מזה שנים רוכשים, משקיעים ויזמים בעסקאות נדל"ן מורכבות, תוך שילוב בין ראייה משפטית, הבנה עסקית וניסיון מעשי בעסקאות בישראל ובחו"ל. ניסיונו בליווי תהליכים החל משלב התכנון, דרך ניהול משא ומתן ועד לרישום בפועל, מאפשר ללקוחותיו לקבל החלטות מושכלות גם בעסקאות שאינן שגרתיות.