עמרי לוי -יועץ נדל"ן (רימקס פלטינום יהוד)
רכישת נכס חדש למגורים הינה החלטה הכלכלית המשמעותית ביותר בחיינו, ובעלת השלכות רגשיות ונפשיות.
כשמחליטים לעשות צעד משמעותי שכזה, חשוב לצמצם את תווך הטעויות האפשריות למינימום שכן על כל טעות נשלם עליה מחיר כבד, כלכלי ונפשי. ותתפלאו לשמוע אבל ישנן המון טעויות שאנשים עושים, ריכזנו עבורכם את שלוש הטעויות הנפוצות ביותר.
טעות מס' 1 – בירור פיננסי שטחי:
רבים המתעניינים בנכסים לרכישה שלא עושים בירור פיננסי מעמיק, ומסתמכים על מחשבונים פיננסים, כאשר אתם אלה שקובעים את הפרמטרים, ולא בטוח שהבנק למשכנתאות, יסכים לכך. או אם אתם תלויים במכירת נכס, אז בודקים את העסקה של שכן בבניין, ומעריכים ששווי הנכס שלהם גבוה יותר. אלה טעויות חמורות מאוד, כי יתכן שתראו נכסים בהתבסס על הנתונים הפיננסים האלה, ולא פעם אותם הרוכשים נאלצים למתוח את התקציב, לגייס הלוואות נוספות ואף לבטל את הרכישה.
טיפ: אם זו דירה ראשונה, לפני תחילת החיפוש, גשו ליועץ למשכנתאות, תעשו איתו תכנון פיננסי לפי ההחזר החודשי שביכולתכם לשלם. אם אתם משדרגים נכס, ממליץ להתייעץ עם יועץ נדל"ן/שמאי מהו שווי השוק של הנכס שלכם, או אם תרצו לעשות זאת באופן עצמאי, ואתם יודעים כמה מכרו נכסים בסביבה שלכם, עדיף שתעריכו שווי נמוך יותר ממה שמכרו השכנים. כך תמיד תהיו על הצד הבטוח.
טעות מס' 2 ברכישת נכס חדש – בניית תקציב הרכישה :
רוכשים רבים לא חוקרים לעומק את התקציב, פשוט נכנסו למחשבון משכנתא, בדקו לפי החזר חודשי שיכולים לעמוד בו, את גובה המשכנתא ומשם בונים את התקציב. זו טעות נוספת של כל רוכש.
ראשית, חייבים להכיר לעומק את מחירי השוק של העיר/אזור בו אתם מתעניינים. להבין מהבדיקה בבנק למשכנתאות/יועץ משכנתאות שלכם מה בדיוק התקציב, להבין מה הפער בין מחירי השיווק שאתם רואים לעסקאות הרשומות ברשות המיסים, ניתן גם להתייעץ עם יועץ נדל"ן מומחה באזור, ולקבל מידע שיעזור בקבלת מידע אמין.
טיפ לבניית תקציב נכון: תשאירו מההון העצמי שלכם בין 5% ל 10% להוצאות נוספות: עמלת עו"ד ותיווך, מס רכישה, שיפוץ, הובלה ועוד. אל תרכשו נכס תוך מיצוי מוחלט של התקציב שלכם, כי כנראה תאלצו לאחר מכן להגדיל את המימון וזה לא תמיד מתאפשר.
טעות מס' 3 בשיפור דיור – רכישת נכס טרם מכירת נכס:
לקנות לפני מכירה, או למכור כשאין נכס אחר לעבור אליו ?
האינסטינקט שלנו אומר לרכוש קודם נכס שאנחנו רוצים, שנדע לאן נעבור כשנמכור את הנכס שלנו, ושלא נהיה במצב שמכרנו ואין לנו נכס.
חתימה על חוזה מכר כקונה לפני ביצוע עסקת מכירה על הנכס הקיים משמעותה התחייבות לתקציב פיקטיבי שלא בטוח כי ניתן לממשו. יתכן שנתחייב לבעל נכס לרכישה בחוזה, ובדיעבד נגלה שאנחנו לא מקבלים את המחיר לו ציפינו על הנכס שלנו. במקרה הזה, או שנבטל את עסקת הרכישה, אם אין יכולת כלכלית, או שנגדיל את המימון וההוצאות החודשיות על הנכס החדש, יותר ממה שתכננו.
טיפ: קודם למכור ולאחר מכן לקנות.
איך נוודא שלא נמצא את עצמנו ברחוב? נתחייב במכירה על פינוי של שנה, זה מספיק זמן למצוא נכס ולהיכנס אליו. במידה ותמצאו נכס מתאים עם אכלוס קצר יותר, הרוכש שלכם לרוב ישמח להקדים תשלומים ולהיכנס לדירה קודם.
בתהליך כמו זה, תגיעו למו"מ בעת הרכישה עם המון ביטחון, תדעו במו"מ לומר בדיוק מתי יכנסו הכספים מהנכס שמכרתם ("לוח תשלומים"), כך גם תהיה לכם גם בעיני המוכר עדיפות על פני רוכש שעדיין לא מכר.
המקרה בו אמליץ לקנות ורק אז למכור הוא כאשר הנכס שאני מעוניין לקנות הוא ייחודי (פנטהאוז, ד' גן, צמוד קרקע) או נכס ברחוב/בניין ספציפיים, כלומר היצע הנכסים נמוך יחסית ומתחדש לאט. והנכס שאני מעוניין למכור, פונה לפלח שוק רחב יותר. כלומר כאשר זמן המכירה לנכס קצר יותר והביקוש אליו רב. כל זאת בהתחשב בעובדה שקראתם את הטיפים הקודמים. כלומר, דייקתם תקציב הרכישה ונשענתם על מחיר הנכס הקיים לאחר הערכת שמאי/התייעצות עם יועץ נדל"ן.
כתב: עמרי לוי – יועץ נדל"ן (רימקס פלטינום יהוד)
