״מנהל הנדסה לא שייך לפקיד כזה או אחר, הוא שייך לתושבים״

לפני מספר שבועות פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתונים על התחלות וגמר הבנייה לסיכום שנת 2024, ומהנתונים עולה כי רחובות היא העיר בה נרשמה הירידה החדה ביותר במספר התחלות הבנייה. בשנת 2024 החלה בנייתן של 822 דירות בלבד בעיר רחובות, שמהווה ירידה של 45.7% לעומת 2023 (1,515 דירות).

מקורו של הקיפאון בהתחלות בנייה הוא, לדברי ״ארגון בוני רחובות״, בהתנהלות שערורייתית לכאורה של מנהל ההנדסה בעיריית רחובות, שעם ביטול תמ"א 38, לא אימץ את חלופת שקד שמהווה חלופה היוצרת כלי תכנוני לטובת התחדשות עירונית ובנוסף פוסל תוכניות שהוגשו לפי חוק ומצמצם זכויות בנייה כך שאין כדאיות כלכלית לבנות פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר רחובות.

הקיפאון בהתחלות הבנייה החל לאחרונה להשפיע על מחירי הדיור בעיר שנוסקים כלפי מעלה בעיקר בשכונות הוותיקות של העיר, במרכז וצפון העיר. ההיצע הנמוך של דירות באזורים אלה, גורם למחירים לעלות ואת המחיר משלם בסופו של דבר ציבור רוכשי הדירות ותושבי העיר.

בשבועות האחרונים פורסמה ידיעה בכלי התקשורת הארציים כי מחיר דירת 4 חדרים בעיר רחובות הגיע לשיא של כל הזמנים. בנוסף, דיירים רבים בבניינים ישנים ללא ממ"ד שאינם עומדים בתקן של רעידות אדמה, עומדים בפני שוקת שבורה, כאשר תהליכי אישור ובנייה  נתקלים בסחבת בירוקרטית שמונעת מהם להתחיל בתהליכים של התחדשות עירונית שאמורים להוביל אותם להגשים חלום לגור בדירה בטוחה עם ממ"ד.

אלי, נציג הדיירים בבניין ברחוב הגרא 7 ברחובות, בניין ישן ללא ממ"ד: "אנחנו מתגוררים בבניין ותיק שאין בו מיגון ולא עומד בתקן לרעידות אדמה. במהלך כל תקופת המלחמה נאלצנו להסתתר בחדר המדרגות – פשוט להתפלל שלא יקרה לנו כלום – בעוד שבבניינים סמוכים, שעברו התחדשות עירונית, הדיירים מוגנים בתוך ממ"דים. לפני כשנתיים פנינו להליך פינוי-בינוי בהתאם לחוק, אך שינויים שרירותיים מצד מינהל ההנדסה הפכו את הפרויקט ללא כלכלי – והשאירו אותנו מאחור. יש דיירים בבניין שהתייאשו, החליטו למכור את הדירות שלהם בלית ברירה ולעזוב את העיר. אנחנו אנשים עובדים, משפחות, שמבקשות רק הזדמנות הוגנת לבנות מחדש את ביתנו ולזכות לביטחון בסיסי".

כדי להבין את התמונה המלאה, נפגשנו לשיחה עם אדריכלים ויזמים, חברי ארגון בוני רחובות. עיקר התלונות של חברי הארגון מופנות כלפי מנהל הרישוי, רועי פרייברון, ומהנדסת העיר, דלית הראל, ומדברות על בירוקרטיה דורסנית ופעולות לכאורה שלא כדין שיחד מובילות למציאות שמקשה על הבנייה בעיר בכלל, וחיסול הבנייה בלב העיר רחובות בפרט. וכאמור, פגיעה בתושבים שנאלצים להמשיך לחיות בדירות ישנות ללא ממ"ד וכל זאת בעת מלחמה כשאיום ירי טילים מאיראן מרחף באוויר.

חברי הארגון מדגישים כי בתחילת הדרך יזמו שיח פתוח עם מנהל ההנדסה בעיריית רחובות, בתמיכת ראש העיר, מתן דיל, אך לאחר תקופה ארוכה של ניסיון להגיע לשיתוף פעולה, הם חשים כי הם נתקלו בחומה בצורה של פקידות ובירוקרטיה שאינה מאפשרת שיתוף פעולה לטובת כלל תושבי העיר.

המצב הוביל את ארגון בוני רחובות שבראשו עומדים יזמים ואדריכלים בולטים בעיר, להניע מאבק שבימים אלו תופס תאוצה במטרה לשנות את רוע הגזרה, ובסופו של דבר לגרום למנהל הנדסה לעבוד למען ציבור הבונים והתושבים, ולא נגדם. האם יצליחו בכך? כדי לקבל תשובה לשאלה הזו, ביקשנו את התייחסותם של מספר נציגים מארגון בוני רחובות, ובהם, עו"ד אסף נחשוני, בעלי החברה היזמית ONCE אסף נחשוני וחבר בוועד הארגון, אורי וכטל, מייסד ובעלים של חברת "גבעת הכורכר", אריאל מליק, יזם נדל"ן בעיר רחובות, עוז גלבוע וטל בר בעלי חברת נדל"ן HI ואדריכלים מובילים בעיר, כפיר אשכנזי, ודנה מרגי.

עו״ד אסף נחשוני, מנכ״ל ובעלים ONCE אסף נחשוני.

על מה בעצם המאבק שלכם?

עו"ד אסף נחשוני: המאבק שלנו הוא קודם כל על הזכות של תושבי העיר להתחדשות וביטחון. בנוסף אנו נאבקים על הזכות לבנות בעיר בצורה חוקית והגיונית למען התושבים, ולפני הכל, לגרום לכך שפקידי מנהל הנדסה שאמונים על קידום הבנייה ימלאו את תפקידם כנדרש, יאכפו את החוק ולא יעוותו אותו.

מה אתם טוענים בעצם? שמנהל הרישוי ומהנדסת העיר חורגים מסמכותם לכאורה?

אדריכל כפיר אשכנזי: חוקי התכנון והבנייה ותוכניות בניין עיר שמהווים את המסגרת התכנונית מאפשרים לפקידות שיקול דעת. לעיתים מדובר במצבים של שימוש בשיקול הדעת לרעה, במצבים חמורים יותר אף שלילת שיקול הדעת מהועדה המקומית לתכנון ובנייה. אני מדבר על מצבים של שינוי מדיניות באופן רטרואקטיבי וללא פרסום מדיניות כנדרש והחלטות שרירותיות, כולם בסופו של דבר  מאריכים משמעותית את תקופת התכנון והרישוי בחודשים עד שנים או גורמים נזקים כספיים ליזם ולפרויקט שלא לצורך ולעיתים אף מביאים לביטולו של הפרויקט כליל.

אתם יכולים לתת דוגמאות?

אדריכלית דנה מרגי: תכנון הפרויקטים במשרדנו נשען על תוכניות בניין עיר (תב"עות) והנחיות מרחביות מאושרות כדין. עם זאת, קיימים אתגרים הנובעים מסתירה בין החלטות הוועדה המקומית לבין מסגרת תכנונית זו. לדוגמה, החלטה בדבר איסור התקנת מכפילי חניה בחניון תת-קרקעי, במקביל לתכנון חניה עילית, החלטה אשר עלולה להוביל לצורך בתכנון חניון נוסף. השלכה זו מייצרת לעיתים חוסר כדאיות כלכלית, עד כדי ביטול הפרויקט. כמו כן, החלטות בדבר שינויים חיצוניים המוטלים על חזיתות הבניין, כגון מספר וגודל הפתחים, חומרי החיפוי והנפחיות הכוללת, מהווים אף הם נקודות חיכוך משמעותיות.

בנוסף, תחום ההתחדשות העירונית במרכז העיר מצוי במצב של קיפאון. אנו ממתינים לתיקון התב"ע הרלוונטית ולפרסום מדיניות ברורה ומעודכנת להתחדשות עירונית, שתאפשר תכנון וקידום פרויקטים במרקם העירוני הוותיק. המדיניות המוצעת שפורסמה לאחרונה אינה מספקת מענה הולם ומציבה חסמים משמעותיים ליישום פרויקטים מסוג זה.

משרדנו רואה חשיבות עליונה בשיתוף פעולה פורה עם הוועדה המקומית, במטרה ליצור מסגרת עבודה משותפת שתאפשר הקמת פרויקטים איכותיים ומוצלחים לרווחת תושבי העיר.

אריאל מליק: תוסיף לכך התערבות שאינה בסמכות ולא חוקית, איך יתכן שהוועדה תקבע כי אין רוב חוקי לפרויקט מסוג התחדשות עירונית, כאשר חתומים בעלי הקרקע לפי הרוב הנדרש בחוק?!

אורי וכטל, מנכ״ל ובעלים גבעת הכורכר.

אתם מתארים סיטואציות בעייתיות ושיטתיות. האם רואים את ההשפעה על המציאות התכנונית בעיר?

אורי וכטל: רואים השפעה? אנחנו רואים משבר. לצערי כשהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שרחובות בונה פחות מעשירית מהערים האחרות, דהיינו התחלות בנייה ברחובות של כ-5 דירות לכל 1,000 איש מול כ-60 דירות על כל 1,000 תושבים בערים המובילות אתה מבין שאתה במשבר. 

מי מפסיד מזה?

אורי וכטל: התושבים בראש ובראשונה. תראה, היזמים והקבלנים יכולים לבנות בכל רחבי הארץ וגם בחו"ל, וכבר עושים את זה. האדריכלים יכולים לתכנן בכל מקום. מי משלם את המחיר אלו תושבי העיר שלא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה. אם מחיר דירת 4 חדרים חוצה את רף ה-3,400,000 זה לא אור אדום זה אסון חברתי. המשוואה היא פשוטה. אין היצע בלב העיר רחובות יש נסיקה של מחירי הדיור. וכשיש כבר מעט היצע זה היצע שהבשיל אחרי הרבה שנים מה שהופך אותו למאוד יקר. ולא רק מלחמות הורגות אנשים גם יוקר מחייה הורג. אנחנו שוכחים את זה.

תחשבו על הרחובותי שרוצה להמשיך לגור בלב העיר ולא יכול, מה עושה העירייה? שולחת אותו מחוץ לעיר?

חשבו על הורים שרוצים שהדור הבא יתגורר לידם. חשבו על משפרי הדיור שמעוניינים להישאר בשכונה בה גרו ולעבור לדירה חדשה גדולה יותר. בקרוב הם לא יוכלו בכלל לעשות את זה. 

בתקופה האחרונה אנחנו רואים המון יוזמות ממשלתיות לפתרון משבר הדיור הלאומי והעיקרית שביניהן היא ההתחדשות עירונית, האם זה לא פותר את הבעיה?

עו"ד אסף נחשוני: התנהלות מנהל הנדסה לגבי התחדשות עירונית ברחובות זה חטא על פשע או הפוך אם תרצו. לא רק שמנהל הנדסה מקשה שלא לצורך על היזמים והאדריכלים במקומות שכבר ניתן לבנות בהם, אנחנו מדברים על מחדל של מנהל הנדסה. מאז אוקטובר 2023 אז פקעה תוכנית התמ"א, בשונה מרשויות מרכזיות בארץ, אין תכנית ומדיניות להתחדשות עירונית ברחובות, מה שהוביל לקיפאון טוטאלי בנושא ופגיעה בתושבי העיר.

בראש הפירמידה עומד ראש העיר כלפיו אין לכם טענות?

עו"ד אסף נחשוני: אנו רוצים להאמין שהדברים לא באים מהראש שהבטיח להוביל שינוי. אנחנו כולנו נוטים להאמין שראש העיר הנמרץ מלא כוונות טובות מוסח ומוטעה על ידי הצוות המקצועי שלו. ראש עיר צריך לגבות את הצוות המקצועי אך במקום שהצוות המקצועי מתווה מדיניות לא אחראית ולא מקצועית, אנו מצפים מראש העיר לטפל בכך. המאבק הוא לא מאבק פוליטי נגד ראש העיר. אנו מאמינים ומצפים שיביא לשינוי המיוחל ומאחלים לו הצלחה. יחד עם זאת אנו שבים וקוראים לו לשמוע את הזעקה שעולה מהתושבים, האדריכלים והיזמים ולהפנים שיש פה בעיה קשה שמצריכה את התערבותו הדחופה לשינוי של 180 מעלות. מעלה אחת לא פחות. 

עוז גלבוע וטל בר, בעלים HI נדל״ן

אני מניח שחלק מהדברים שאתם מדברים עליהם כבר קרו בעבר?

עוז גלבוע וטל בר: בירוקרטיה תמיד הייתה ותמיד תהייה. השאלה היא מה המינון. הפעם מדובר בהפקרות, בבריונות פקידותית שהקדישה את הסאה, נחצו גבולות אדומים. לא ייתכן שיזמים יישלחו שלא לצורך לוועדות ערר והליכים משפטיים ארוכים ויקרים רק כדי שוועדת ערר ובתי משפט יהפכו על פיהם שוב ושוב החלטות שרירותיות ולא חוקיות. לא ייתכן שישברו יזמים ואדריכלים שמדברים על עזיבת העבודה בעיר. לא פחות מכך.

אילו פעולות מתוכננות?

עו"ד אסף נחשוני: אנחנו מרכזים כרגע את כל התלונות, העוולות והמקרים הרלוונטיים. מדובר בעשרות אירועים מקוממים, בתהליכים בלתי תקינים וחלקם אף לא חוקיים. החומר ישמש בסיס לפניות סדורות למבקר המדינה, מנהל התכנון וגורמי ממשלה שינקטו צעדים מתאימים לטיפול בנושא. אנו לא שוללים הגשת תביעות גם אישיות כנגד פקיד כזה או אחר ויש לכך תקדימים. פנייה לוועדות ערר זה כבר דבר שהפך לעניין שבשגרה. 

ולמה שהפעם תהייה התגייסות אם עד היום אף אחד לא הרים את הכפפה?

עוז גלבוע וטל בר: זה שאתה יזם, קבלן או אדריכל לא אומר שאתה לא מפחד וזה לא הופך אותך מייד ללוחם. קיימת בתחום תלות ועבודה משמעותית מול הפקידות, לכן יזמים ואדריכלים חוששים מהבעת ביקורת על הפקידות פן יבולע להם. בתקופה זו, בעקבות ההתעמרות הממושכת של הפקידות, יש התעוררות ופיכחון ואנשים כבר לא יכולים לעמוד מנגד. אני חושב שהארגון מאחד את הקהילה המקצועית ונותן לכולם תחושת ביטחון שביחד אפשר להוביל שינוי.

אם מהנדסת העיר קוראת את הכתבה הזו, מה המסר שלכם אליה?

עו"ד אסף נחשוני: אני מקווה שהיא תקרא ותפנים. אנחנו בחג הפסח, חג האביב, חג של התחדשות. אמרו שאם אתה מאמין שאפשר לקלקל תאמין שאפשר לתקן. ברוח החג הגיע הזמן להתחדש במנהל הנדסה עם גישה ומדיניות שפועלת למען התושבים. זה עניין של החלטה. 

אתם מאמינים שזה יצליח?

עו"ד אסף נחשוני: אני לא מאמין. אני בטוח. מנהל הנדסה לא שייך לפקיד כזה או אחר, לא למנהל הרישוי ולא למהנדסת העיר, הוא שייך לתושבים. הוא ישרת את התושבים ואנחנו נאבק על כך. התושבים והחברים המקצועיים מגויסים והגיע העת שגם העירייה תשרת את התושבים ולא להיפך. אני קורא לראש העיר שפועל להוביל שינוי בעיר לקחת את המושכות ולהוביל לשינוי הנדרש. 

מעיריית רחובות נמסר בתגובה: ״מנהל ההנדסה בעיריית רחובות, בהתאם להנחיית ראש העיר, פועל בשקיפות ובשיתוף פעולה מלא עם כלל הגורמים – אדריכלים, יזמים ותושבים – מתוך מטרה לקדם מדיניות תכנון מאוזנת, מקצועית וברת קיימא. 

בשנה האחרונה התקיימו מספר פגישות עם נציגי ארגון 'בוני רחובות' שבמהלכן גובשו הנחיות מרחביות חדשות. גם בימים אלו ומתוך שיח הדוק, אנו פועלים לעדכון נוסף של ההנחיות אשר אלו יובאו, כנהוג, להערות הציבור בטרם אישורן הסופי, וזאת מתוך מחויבות לשקיפות ולסדר. אנו קוראים לכל תושבת ותושב המעוניינים להשפיע על עתיד המרחב העירוני – להעיר, להאיר ולקחת חלק פעיל בגיבוש ההנחיות, מתוך מחויבות לעיצוב סביבת החיים העירונית. 

הירידה במספר התחלות הבנייה בשנת 2024, כפי שפורסמה על ידי הלמ״ס, נובעת ממספר גורמים, בהם השפעות הרוחביות של המלחמה, אשר פגעו במשק ובענף הבנייה באופן כללי. יצוין כי למנהל ההנדסה ולעיריית רחובות אין מעורבות ישירה במספר התחלות הבנייה, אשר זה נעשות עצמאית על ידי היזמים והקבלנים.

עיריית רחובות רואה חשיבות רבה בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בלב השכונות הוותיקות של העיר, ומפנה את מרבית מאמציה למימוש הליכים אלו. בתוך כך, רק בחודשים האחרונים נקלטו בקשות להיתרי בנייה הכוללות מעל ל-2,000 יחידות דיור במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית – נתון הממחיש את ההיקף הרחב של הפעילות בתחום ואת המחויבות להובלת שינוי משמעותי במרקם העירוני הוותיק״.