להשוות מחירים בקלות: על רפורמת המסלולים האחידים במשכנתאות

כל מי שמבקש כיום לקחת הלוואת משכנתא יכול למצוא ברשת מידע רב על התהליך. יועצי משכנתאות, עורכי דין והבנקים עצמם, מפרסמים מדריך משכנתא לכל המעוניין, אך המידע הקריטי ביותר - כמה זה יעלה לנו – נותר תמיד כרוך בחקירה מפרכת ומורכבת מול הבנקים השונים. ובכן לא עוד. רפורמת המסלולים האחידים במשכנתאות של בנק ישראל שתיכנס לתוקף בסוף החודש, באה לפתור מצב זה ולהקל על התהליך בהפיכתו למקוון, שקוף ומהיר יותר. במסגרת הכתבה נבחן את הרפורמה ונבין מה היא כוללת.

אז מה מעניין לקוחות ביחס למשכנתא?

הלוואה לדיור יכולה להינתן לצורך רכישת דירת מגורים, הרחבתה או שיפוצה. סכום ההלוואה יכול (אך לא חייב) להיות מחולק למספר הלוואות, במסלולים שונים, המתנהגות באופן שונה. סך כל ההלוואות ביחד מהוות את מסלולי המשכנתא.

מה מעניין לקוחות כאשר הם באים להסתכל על הלוואת משכנתא? מעניין אותם במשך כמה זמן יצטרכו להחזיר את המשכנתא; מה יהיה ההחזר החודשי הצפוי במסגרת כל מסלול; מה גובה הריבית הכוללת הצפויה שאותה ישלמו על המשכנתא ושאלה נוספת היא כמה יעלה למחזר מסלול משכנתא.

מה משפיע על התשובות לשאלות הללו?

אם נבחר מסלול מסוים כלשהו, הדברים אשר ישפיעו על התשובה לשאלות הללו הם: סכום המשכנתא, משך המשכנתא וגובה הריבית שנקבעה. במסלולים השונים ייתכן וגם גורמים נוספים יבואו לידי ביטוי כגון שינויים במדד המחירים לצרכן, שינויים בריבית הפריים או שינויים במט"ח, במשכנתאות צמודות מט"ח. סכום המשכנתא, משך ההחזר וגובה הריבית המוסכמת מול הבנק ידועים בזמן לקיחת המשכנתא. שינויים במדדים או בריבית אינם ידועים מראש. כדי לתת אומדן לגורמים אלו משתמשים בתחזיות בנק ישראל.

עוברים למשכנתא מקוונת

החלק הראשוני של הרפורמה הוא המעבר להגשת בקשה לקבלת משכנתא באופן מקוון. על הבנק לספק אישור עקרוני למשכנתא (או סירוב) אשר כולל הצעה ראשונית והפנייה לשמאות תוך חמישה ימים.

כדי לחסוך בבירוקרטיה, האישור העקרוני יינתן על סמך הצהרת הלווים בלבד, ללא צורך בהוספת מסמכים. אישור עקרוני אינו האישור הסופי המחייב. על מנת לבצע השוואה מוצלחת ולקבל הצעה סופית שתהיה דומה לאישור העקרוני – חובה להקפיד למלא במדויק את פרטי ההצהרה.

האישור תקף למשך 34 ימים שבמהלכם, בנוסף על ההשוואה בין ההצעות השונות למשכנתא, ניתן להתקדם בתהליך רכישת הדירה, קרי: שמאות, חתימה על חוזה רכישה, תשלום ההון העצמי, רישום הערת אזהרה בטאבו, וחתימת המוכרים על כתב התחייבות. לקראת סיום התהליך ניתן לפתוח במשא ומתן מול ההצעה שנבחרה.

השוואה בין מסלולים קבועים

החלק השני ברפורמת מסלולי המשכנתא הוא מבנה האישור העקרוני הניתן על ידי הבנק. כאן, המטרה הייתה לפשט את התהליך עבור הלקוח ולאפשר השוואה קלה בין ההצעות השונות.

כל בנק מחויב להציע שלושה תמהילי משכנתא זהים:

• תמהיל הכולל מסלול משכנתא אחד בריבית קבועה וללא הצמדה

• תמהיל הכולל שלושה מסלולים, כל אחד על שליש מגובה ההלוואה: הראשון קבוע ולא צמוד, השני משתנה צמוד ושליש פריים.

• תמהיל הכולל שני מסלולי משכנתא, כל אחד על חצי מסכום ההלוואה: חצי פריים וחצי בריבית קבועה לא צמודה.

• תמהיל רביעי משתנה – כל הבנק יוכל להציע תמהיל מסלולי משכנתא רביעי, כזה המותאם בדיוק לנתוני וצרכי הלקוח.

האישור העקרוני יכלול עבור כל אחד מהתמהילים את הריבית הכוללת החזויה (אומדן לריבית הממוצעת), סך התשלום כפי שהבנק קבע בהתאם לאומדן, סך תשלומי הריבית החזויים, סכום ההחזר החודשי הראשון, סכום ההחזר החודשי בשיאו (כפי שנקבע על ידי האומדן).

המסלולים האחידים אינם מחייבים את הלווים, אולם הם מאפשרים להם לבצע השוואה קלה בין הבנקים ולהבין מי מציע ריבית טובה יותר עבור תנאים זהים.

הרפורמה מגיע גם למחזור

הנושא השלישי בו נוגעת רפורמת המשכנתאות הוא הגברת השקיפות בנושאי עמלות פירעון מוקדם של מסלול משכנתא. על מנת לשקול מיחזור משכנתא, יש להשוות ריביות במסלול הקיים לעומת המסלול אליו שוקלים לעבור וכן לקחת בחשבון את גובה עמלות הפירעון המוקדם שהמעבר יעלה או נקודת הזמן שבה ניתן לבצע מחזור משכנתא, ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם. מידע זה יהפוך נגיש ללקוח לאחר החלת רפורמת המשכנתאות.

רפורמת המשכנתאות מהווה בשורה מבורכת ללקוחות אשר יוכלו מעכשיו להשוות בין ההצעות השונות באופן יעיל ולקבל החלטה שיכולה לחסוך להם עשרות אלפי שקלים לאורך תקופת ההחזר.

תוכן ממומן*

Shutterstock